Comment estimer la "valeur" d'un terrain agricole?
Sujet commencé par : Nirvelli - Il y a 30 réponses à ce sujet, dernière réponse par NirvelliPar Nirvelli : le 19/09/17 à 09:35:02
| Dire merci | Ma question n'est pas claire mais je ne sais pas comment le dire autrement ... Nous achetons une maison attenante à un terrain de 4 hectares qui cette année était cultivé en blé. L'agriculteur est un des vendeurs de la maison que nous achetons et je l'ai informé que je cherchais un terrain pour les chevaux. Il est ok pour me louer une parcelle mais pour l'instant, nous n'avons rien défini vraiment, nous ne nous sommes vu qu'une fois, au moment de la signature du compromis chez le notaire, et je ne voulais pas le "harceler" d'entrée avec ça. Je voudrais lui faire une offre pour lui louer une partie (2 hectares) ou tout le terrain attenant (selon comme ça l'arrange car il n'aura pas forcément envie de découper son champ), mais il faudrait que cette offre soit rentable pour lui, c'est à dire qu'elle doit lui rapporter autant que s'il la cultivait. Et biensur, je le paierai pour qu'il sème et je compte prendre mon foin chez lui également... du coup, comment puis-je savoir / calculer ce que lui a rapporté cette parcelle cette année par exemple? Blé sur 2 ou 4 hectares, ça rapporte combien ? |
Messages 1 à 30, Page : 1
Par maud : le 19/09/17 à 10:36:16
| Dire merci | Ca va te coûter très cher... En cherchant vite fait sur Google ( tape rendement hectare de blé) j ai trouve 1600 euros / an/ hectare. En fonction de la région et de l année Ca varie. Et je pense que les agris ont des aides aussi donc il devrait S assoir sur ses primes si il te loue? |
Par maud : le 19/09/17 à 10:38:27
| Dire merci | Ah non les 1600 Ç est le coût de production!! Donc bcp bcp plus en rendement. Tu N as pas une coopérative qui pourrait te renseigner? |
Par bingo58 : le 19/09/17 à 10:41:14
| Dire merci | Bonjour renseigne toi auprès de la safer de ta région ou auprès de ta préfecture ou tu achète ton bien sur leur site il on une page consacrée aux Beaux loués  |
Par EmeraudeElite : le 19/09/17 à 10:43:36
| Dire merci | en gros la marge brute du blé c'est à dire ce que te rapporte un ha (vente moins frais de production directs) c'est 500€ de l'ha en moyenne |
Par Nirvelli : le 19/09/17 à 10:45:35
| Dire merci | En cherchant un peu, j'ai trouvé 1200 € / hectare en rendement pour le blé (blé dur) ... sachant qu'il ne plante pas du blé tous les ans sur cette parcelle (l'année d'avant, c'était du maïs et je ne sais pas ce qu'il veut planter pour l'année prochaine, peut-être qu'il va simplement laisser la parcelle en jachère l'année à venir ...), donc la rentabilité doit peut-être se calculer sur plusieurs années ? Après, en effet, avec les systèmes d'aide, c'est compliqué de savoir ce que la parcelle lui rapporte vraiment... mais si un agri passe par là et peut m'éclairer ... |
Par Nirvelli : le 19/09/17 à 10:46:43
| Dire merci | AH merci emeraudeelite , le prix que tu avances me semble bien plus "normal"... |
Par EmeraudeElite : le 19/09/17 à 10:51:28
| Dire merci | ce que je te donne c'est la difference entre la vente du blé: rendement x prix moins les charges directes: semences, traitement,etc c'est une moyenne car qd elle est en colza ça peut monter à quasi 1000€ et en orge fourragère 200€ ( la rotation classique sur les parcelles c'est colza ou maïs/blé/iorge) et varier selon les années en fonction des prix et des rendements en gros à 500€ de l'ha tu ne le vole pas et ça reste honnete |
Par quercy : le 19/09/17 à 11:42:32
| Dire merci | Demander à la chambre d'agriculture, s'ils ne savent pas répondre, ils pourront sans doute donner les coordonnées d'une personne qui saura... Ou alors, avant de lui proposer quelque chose, te renseigner auprès de personnes qui ont des chevaux avec près en location dans le coin et d'abord voir combien il te proposerait puis négocier ensuite... |
Par mi : le 19/09/17 à 12:02:34
  DéconnectéDire merci | Les loyers agricoles sont normalement définis selon arrêté préfectoral selon la zone et les cultures établies. Après c'est clair que si l'agri va te louer à perte ça vaut pas le coup pour lui. S'il te le loue il n'est plus eligible aux differentes primes donc il faudrait que ton loyer soit egal à ce qu'il touchait comme primes plus ce que le travail dessus (blé ou autre) lui rapportait ce qui peut vite faire s'envoler le prix surtout sur une grande surface. |
Par jcd : le 19/09/17 à 13:45:11
| Déconnecté Dire merci | je pense que tu prends le pb à l'envers: demandes lui si il est toujours ok pour te louer le champ et à combien; à mon avis, ce sera moins cher que les prix que tu envisages. PS: le mieux aurait été d'inclure une close d'achat ou de location du terrain dans le compromis de la maison |
Par EmeraudeElite : le 19/09/17 à 13:48:14
| Dire merci | @mi c'est justement ce dont je parle c'est à peu près 500€ de l'ha |
Par maud : le 19/09/17 à 13:52:25
| Dire merci | Jcd d apres ce que j'ai compris la maison et le terrain sont 2 biens différents. Ç est juste que le terrain est accolé à la maison. |
Par Colomba : le 19/09/17 à 13:52:32
| Déconnecté Dire merci | A mon avis, avec une location d'environ 500 e l'hectare, tu es très correcte. Mais commence par lui poser la question |
Par spleen. : le 19/09/17 à 14:15:59
| Dire merci | Je prendrai la question différemment : lui poser la question. Selon s'il est éleveur et a besoin des céréales pour nourrir ses animaux et de la paille, ou de la surface pour épandre son fumier/lisier, ça peut valoir plus que la valeur économique brute de sa production. Au contraire, si c'est un céréalier pur, il peut apprécier de recevoir une location sur une parcelle alors qu'il n'a plus besoin d'y passer des heures et d'user son matériel. Chacun aura sa logique et ses propres intérêts. De plus, je pense que c'est du blé tendre qu'il cultive, le blé dur se fait plutôt dans le sud si je ne me trompe pas. Le blé tendre est moins bien valorisé. En Rhône alpes, dans nos références par exemple on était plus sur du 270euros/ha de marge brute pour la récolte 2015 (Drôme, blé non irrigué, hors prime pac) Message édité le 19/09/17 à 14:18 |
Par Nirvelli : le 19/09/17 à 14:49:29
| Dire merci | jcd , je n'ai pas l'intention d'acheter la parcelle, elle n'est de toute façon pas à vendre et la Safer risquerait de faire une préemption dessus... on verra à la limite quand il partira à la retraite (très bientôt à ce que j'ai compris et pas d'enfant pour reprendre) car ce serait en effet génial de pouvoir acheter. A l'achat, en Morbihan littoral ou je suis, il faut compter 4500 euros l'hectare en moyenne, après, il préfèrera peut-être garder ses terres et les louer pour se faire un complément de retraite ... Sinon, ce n'est pas un céréalier, il cultive essentiellement pour nourrir ses vaches. Ce n'est pas une très grande exploitation mais il a beaucoup de terres. J'essaierai de voir en direct avec lui au moment de la vente définitive de la maison. |
Par zapi : le 19/09/17 à 18:38:34
| Dire merci | Si tu veux lui payer à "combien ce terrain peut lui rapporter" tu vas devoir ouvrir le portefeuille... c'est une terre labourable + aides PAC ... S'il a beaucoup de terre et fait de la céréales de vente il voudra peut être, proche de la retraite il a peut être envie de s'alléger le travail. Par contre tu ferais bien de demander ce qui arrivera aux terrains s'il transmet son exploitation, ou si les terrains seront reloués aux agri du coin.. |
Par NONETTE CUIRS : le 20/09/17 à 10:43:10
| Dire merci | Si tu veux louer une parcelle avec un contrat chez un notaire, ce sera un bail rural ou quelque chose d'approchant (sur 3 ans, 9 ans ou 18 ans). Il existe des tarifs définis par arrêté préfectoral. Mais il existe aussi un coutume bien ancrée dans les traditions agricoles françaises, bien que ne figurant dans aucune loi: c'est le 'pas de porte'. Les parcelles agricoles à louer étant très recherchées, il faut payer (hors notaire) une somme très élevée, qui peut égaler la valeur du terrain lui-même, pour, en quelque sorte, avoir le droit de souscrire le bail. Ce n'est pas forcément perdu: si on abandonne la location, le repreneur paie cette somme à son tour au précédent détenteur du bail. Par ailleurs, si tu désires utiliser cette parcelle comme terrain d'exercice pour tes chevaux (ou comme pâture), il faudra qu'elle soit entretenue (ou semée) si tu veux éviter qu'elle ne devienne une friche impraticable: cela est à prévoir en cas d'entente avec cet agriculteur. |
Par Anylsota : le 20/09/17 à 10:45:18
| Déconnecté | De toute façon ,acheter c'est du rêve si le terrain n'est pas avec la maison ,même à sa retraite ,la Safer va faire son boulot ,4 hectares d'un seul tenant c'est mort ou alors il faudrait qu'elle soit mauvaise pour la culture et comme ce n'est pas le cas,et si jamais elle se trouve en bord de route c'est pire ,il faudrait vraiment qu'il ait besoin de sous. Sinon la solution si tu veux acheter un jour c'est hectare par hectare Message édité le 20/09/17 à 10:45 |
Par liteulorce : le 20/09/17 à 11:48:57
| Dire merci | En tous cas happy birthday! nirvelli  |
Par Nirvelli : le 20/09/17 à 11:57:04
| Dire merci | Si je vais voir l'agri et que je lui dis que c'est mon anniv, il va peut-être me l'offrir ce terrain ...  |
Par salsababy : le 20/09/17 à 12:10:31
| Dire merci | le plus simple c'est que lui te propose son prix. chaque exploitation est différente. Quelqu'un me demande 2 ha, c'est pas possible, j'ai besoin de toutes mes surfaces en fourrage pour les bêtes. Donc pour "compenser" au niveau économique, faudrait au minimum partir sur la marge brute lait à l'hectare et dans ma dernière compta elle doit sortir à 1500 €/ha environ....à ce prix là faut mieux mettre tes chevaux en pension! |
Par kenzo0620 : le 20/09/17 à 13:15:46
| Dire merci | Allez vite fait. Disons qu'il fait un rendement de 8t/ha. Rendement 8x4 = 32t Prenons une moyenne de 150€/t comme prix de vente. 32x150 = 4800€ de chiffre d'affaire sur cette parcelle. Ca fait deja une belle pension... |
Par Colomba : le 20/09/17 à 20:31:54
| Déconnecté Dire merci | De toute façon, ce n'est pas la valeur de production qui compte, c'est celle du prix de l'hectare de pature en location. S'il est agé, il a peut etre aussi envie de réduire son activité, ça lui permet de garder un bénef facile. |
Par kenzo0620 : le 20/09/17 à 20:43:17
| Dire merci | On cherchait le manque à gagner pour l'agri. Or aujourd'hui ce n'est pas une pâture. C'est cultivé |
Par salsababy : le 20/09/17 à 21:37:41
| Dire merci | De toute façon, ce n'est pas la valeur de production qui compte, c'est celle du prix de l'hectare de pature en location bah non, le gars il exploite, ça lui permet de faire une rotation des cultures, d'en tirer un revenu, la surface rentre dans son plan d'épandage, il touche des DPB dessus. Il serait bien con d'aller louer cette parcelle à un particulier au prix d'un fermage (allez, 150 à 200 € l'hectare), et ne pas pouvoir transférer ses DPB (ça se rachète entre l'exploitant sortant et le nouvel exploitant) Surtout si le gars part bientôt en retraite, il va peut être chercher à vendre sa ferme...c'est toujours mieux quand le terrain est libre! |
Par liteulorce : le 21/09/17 à 08:49:13
| Dire merci | DPB? quesako? |
Par Nirvelli : le 21/09/17 à 10:01:52
| Dire merci | Surtout si le gars part bientôt en retraite, il va peut être chercher à vendre sa ferme... Non, il ne vendra pas sa ferme. Ici, les agris sont très attachés à leurs terres qu'ils possèdent depuis des générations, il louera peut-être ses terres, mais il ne les vendra pas. Donc s'il loue, pourquoi pas à moi moyennant un tarif raisonnable pour tout les 2 ? ... C'est aussi un amateur de chevaux, il n'en a plus mais en a eu et ça lui manque... peut-être une passion qu'il fera renaitre au moment de sa retraite si on l'accompagne un peu  . Il possède d'ailleurs encore un très bel attelage qu'il prête aux grandes occasions, il est actuellement dans le sous-sol de la maison que nous achetons ... Sinon, il possède également (enfin, lui et les autres héritiers de la maison que nous achetons) des terrains juste de l'autre côté de la route, qui ne sont pas exploités et qui tombent en friche. En fait, la route a été construite en 1995 sur un chemin d'exploitation de la ferme. En dédommagement, la commune a donné aux propriétaires de la maison que nous achetons, des terrains boisés de l'autre côté de la route... sauf que derrière, ni la commune ni les propriétaires de la maison n'ont fait les choses jusqu'au bout, puisque sur le cadastre, la route n'existe toujours pas ! Toujours est t'il que je pense que les actuels propriétaire ne verraient sans doute pas d'inconvénient à ce que nous exploitions ces friches ... Tout ça pour dire que les terrains autour de notre future maison, ce n'est pas ça qui manque, même si l'idéal serait d'avoir le terrain attenant ... |
Par westhani : le 23/09/17 à 15:16:28
| Dire merci | Il n'empeche que c'est quand même bien dommage de ne pas avoir profité de la vente pour négocier du terrain... |
Par Colomba : le 24/09/17 à 01:06:18
| Déconnecté Dire merci | Il serait bien con d'aller louer cette parcelle à un particulier au prix d'un fermage (allez, 150 à 200 € l'hectare), et ne pas pouvoir transférer ses DPB (ça se rachète entre l'exploitant sortant et le nouvel exploitant) Ben pour moi, s'il propose de louer en pature pour cheval, c'est qu'il y trouve son intéret. Et on ne parle pas de 150 à 200 e l'hectare, mais plutot de 500 |
Par Nirvelli : le 25/09/17 à 15:20:19
| Dire merci | C'est sure que ça aurait été pas mal de négocier l'achat d'un hectare au moment de la vente de la maison. Mais le terrain appartient à un seul des héritiers et la maison était vendue par les 6 héritiers... je pense qu'il y aura toujours moyen de négocier un achat ou une location après coup, mais pour la vente, ça me semble compliqué sans que la Safer n'y mette son nez, non ? |
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