Les juristes (Yann entre autre!) HELP
Sujet commencé par : goodnightmoon - Il y a 76 réponses à ce sujet, dernière réponse par SANDRINE74Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 13:13:07
| Dire merci | J'ai besoin des lumières de mon petit forum préféré! J'ai acheté un appartement en mai qui était loué. Les locataires m'ont donné leur congé pour janvier 2011 (fin de bail originel en janvier 2012) Je leur ai envoyé un courrier début novembre pour fixer une date de remise des clés et d'état des lieux. Silence radio depuis. Aujourd'hui Mme me contacte pour me dire qu'ils partiront pas en janvier car finalement ils n'ont pas eu le logement social qu'ils attendaient. De plus j'apprend que le bail n'est pas au bon nom ,la personne titulaire du bail est parti il y a 1 an en laissant son frere et sa femme reprendre l'appartement (chouette ,non?) Je veux bien leur accorder 1 ou 2 mois de délai ,là n'est pas le soucis (je vais pas les mettre dehors en plein mois de janvier surtout avec un bébé en bas age) MAIS niveau paperasse que puis-je faire? puis-je leur faire signer un bail exeptionnel de 2 mois?? Parceque j'ai surtout pas envie de replonger pour un bail de 3 ans  merci d'avance |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:16:13
| Dire merci | ah oui le bien a été proposé aux locataires pour achat (du coup je sais même pas si ça a été proposé aux bons locataires ) Ils ont renoncés (j'ai la lettre chez moi dans mes papiers) |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:16:52
  Déconnecté | Good pour moi y'a eu erreur des professionnels auquels tu a eu a faire, essai de faire jouer leur manquement a leur devoir de conseils, et les erreurs qu'ils ont faites que tu viens de décrire  Et oui tu es dans un beau merdier  |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:17:56
| Déconnecté | Et oui si l'achat a été proposé aux occupants et non au titulaire c'est une erreur de plus  |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:18:14
| Dire merci | facettie ,ça se complique drolement quand l'un des professionnels est le meilleur ami de mon père |
Par 4patt : le 28/12/10 à 14:18:34
| Dire merci | c'est le problème de quand on achète du déja louer honnetement c'est que des merdes les appart louer c'est pour ca que quand t'avais fait le post pour savoir si acheté cet appart valait le coup ou non je t'avais marqué que non ma sœur a fait la même connerie que toi acheter un appart déja loué elle a eu que des merdes, la femme ne voulait pas partir même après la fin de sont bail sa lui a juste couter 1 ans de procédure (et oui c'est très long en france alors faut pas compter la dessus) et 1 ans ou elle pouvait pas y habiter donc elle payait double loyer simpa........................ alors autant te dire que si tu peux te retourner contre les notaires, revendre et acheté du vide ou négocié avec tes boulet de locataire n'hésite pas parce que ta meilleur temps de te débrouillé par toi même plutôt que de faire appel a la justice |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:20:21
| Dire merci | 4patt ,faire appel a la justice ,je prefère éviter autant que possible... Donc je vais me dire que les occupants sont honnetes ,et leur proposer de rester 2 mois de plus ,et leur demander de me faire un courrier de la part du vrai locataire comme quoi ils quittent les lieux en mars au plus tard??? Le soucis ,c'est que dans mon budget ,trouver un tel appart ,ça aurait été impossible |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:23:17
| Dire merci | je vais ressortir mon dossier ce soir et vérifier qui a fait le courrier... Je pense qu'effectivement ,je vais essayer de me débrouiller toute seule..Mais je suis quand même super dégoutée ! |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:23:41
| Déconnecté | Good j'espere que tu trouveras un solution amiable parce que Professionnel ami ou non ,les frais ca sera bibib qui va se les choper par l'ami de.... Essai au moins de mettre la main sur la nouvelle adresse du titulaire du bail avec son nom ca devrait être possible et surtout ne fais tes courriers officiels qu'a lui |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:26:58
| Dire merci | facettie ,ce qui m'embete en envoyant la lettre de fin de bail c'est qu'ils se rendent compte qu'en fait leur bail est valable jusqu'a janvier 2012 alors qu'eux sont persuadés qu'il se finit en janvier Donc j'ai encore cette possibilié pour négocier a l'amiable... |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:30:02
| Déconnecté | Good mais tu ne peux pas envoyer cette lettre au occupant de toute facon...tu ne peux le faire qu'au Titulaire du bail.....donc à savoir si LUI est au courant de la date de sa fin de bail....les occupants sauf preuve contraire (comme un avenant au bail) n'ont aucun droit sur le bien |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:33:45
| Dire merci | facettie ,vu que le bail se termine en janvier 2012 ,j'ai encore un peu le temps pour respecter le délai de 6 mois... Donc je vais voir si d'ici là ,ça s'arrange ou pas... Z'ont pas l'air de mauvaise foi les occupants ,mais z'ont pas l'air bien futés non plus... Me prévenir 1 semaine avant la "fin du bail" c'est limite quoi |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:35:48
| Déconnecté | Good j'espere que tu trouveras une solution |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 14:37:24
| Déconnecté | Je résume : Tu as acheté un bien loué en connaissant la fin du bail janvier 2012. Les notaires auront annexés le bail à ton acte de vente avec: lettre de renonciation du locataire à l'achat dudit appartement mention prix d'achat (qui doit être le même que le montant que tu as acheté ton appartement hors frais notaire et agence ..) Le notaire ne vérifie pas a qui a été adressé la lettre de renonciation ? ne vérifie encore moins qui a signé ladite lettre. Nous préciserons à ce stade qu'autant de lettres recommandées avec accusés de réception de dénonciation du bail pour autant de locataire style une pour Mme et une pour M. idem pour la proposition d'achat. Bien soyons claire tu as acheté un bien loué le bail se poursuit à son terme sauf dénonciation par le locataire. Le proprio et surtotu les notaires ont failli à leur devoir d'information car je pense qu'ils savaient que tu voulais occuper au plus vite cet appartement et pas l'acquérir en vue d'investir. donc le notaire aurait du demander au propriétaire d'obtenir la lettre de renonciation au droit prioritaire du locataire et dénoncer le bail de ce fait. Aujourd'hui tu te retrouve d'un bien grevé d'un bail locatif dont le terme contractuel est en janvier 2012. 1) prouver que les occupants ne sont pas les locataires du bail 2) prouver que le vrai locataire a failli à son devoir d'annoncer et de demander la permission de sous louer voir de mettre uen autre personne dans le bien. 3) qui perçoit le loyer actuellement ? 4) attention aux impôts.. Enfin bref c'est juste la merde car au départ tu n'as pas été informée de la différence entre acheter un bail loué et acheter un appartement libre de bail. ADIL pourrait à mon avis t'être d'un grand secours et pourquoi pas le notaire qui quand même est pas recommandable si je peux me permettre. Si jamais j'ai une protection juridique si tu veux je peux interroger un avocat |
Par facettie : le 28/12/10 à 14:39:58
| Déconnecté | Voila Sandrine exprime de facon plus clair ce que j'essai de dire |
Par Ocgerenie : le 28/12/10 à 14:40:36
| Déconnecté | les locataires actuels payent le loyer à qui ? (loyer qui au vu de la vente devrait te revenir) ensuite le super copain de papa qui a fait la vente, était il au courant du bail, de sa date de fin, des locataires actuels et du dit loueur qui n'était pas le bon ? parce que là vu la situation, je rejoins Sandrine, tu vas te taper des impots, des locataires qui justement à mon avis ne vont pas partir gentiment en te rendant les clés, et tu ne verras jamais le loyer qui te reviend de droit de vente.... |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:46:52
| Dire merci | Merci Sandrine... En fait le locataire a dénoncé le bail..C'est parcequ'il y avait cette lettre que j'ai acheté l'appartement... Seulement ,elle émane des occupants et non du locataire qui figure sur le bail... C'est le merdier... |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:48:10
| Dire merci | Les loyers je les touche ,y'a pas de soucis ,ils payent en temps et en heure... Mais justement j'ai peur de me taper des impots de malade ,alors que ct pas le but du tout |
Par 4patt : le 28/12/10 à 14:51:10
| Dire merci | aie aie aie ma pauvre  comme sandrin te la signé essaie de voir un avocat pour connaitre tes droits et ceux des locatairesmais dans tout les cas négocie négocie et négocie parce que ca va pas du tout cette histoire sa sent la merde a plein nez |
Par Ocgerenie : le 28/12/10 à 14:52:44
| Déconnecté | ben tu les auras les impots au cul, t'es proprio d'un appart occupé par un tiers, tu perçois un loyer, le fisc va pas chercher à savoir si les papiers sont pas adressés à la bonne personne, faut que tu régles l'affaire assez vite... et le montant du loyer que tu perçois ben mets le coté, ca te permettra de régler une partie de ton "futur" impot |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 14:53:39
| Dire merci | le montant des loyers pour l'instant me sert a payer les futurs travaux Bon tout est mis de coté ..Mais franchement vla le bazar quoi |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 14:59:35
| Déconnecté | en résumé pour faire court : soit on achète un bien dit "occupé" et le bail se poursuit le bail est lié à l'appart et non au propriétaire (je parle bien entendu d'un bail déclaré) le propriétaire devra pour l'occuper ou le faire occuper par un de ses enfants dénoncer le bail 6 mois avant la fin de ce dernier par lettre recommandée + accusée bien souvent pour le formaliste merci de voir avec un huissier qui s'occupera également de l'état des lieux. soit on achète un bien libre de toute occupation en ayant pris soin enfin les notaires de vérifier la procédure déjà énoncée. Pour good il faut définir quelle type de vente a été réalisée pour déterminer ensuite la procédure Un bien acheté loué veut dire encaissement des loyers déclaration foncière déclaration des revenus locatifs en plus de la déclaration des revenus salariaux. Actuellement le bail continue jusqu'à son terme initial donc janvier 2012 normalement il faudrait que tu le dénonce 6 mois avant . Dans ton cas si tu peux prouver ce qui semble être le cas que les occupants ne sont pas les signataires du bail tu peux as donc un motif légitime et sérieux pour dénoncer l'occupation illégale de ton appartement (attention cependant les loyers sont perçus par qui?) le congé devra alors être donné par lettre rec + ac reception mais dans ton cas je te recommande l'huissier avec un délai de préavis de 6 mois et la lettre doit impérativement indiquer le motif du congé |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 15:04:44
| Déconnecté | Arf tu continues à percevoir les loyers alors devant un tribunal tu seras assimilable à un bailleur donc là tu dois utiliser le congé pour reprendre l'appartement pour ton occupation officielle et donner le congé 6 mois avant la fin du bail tu précisera comme motif : reprise de l'appartement par le propriétaire pour son occupation personnelle en indiquant ton adresse (loi du 6/7/1989 Art15-1) En d'autre terme rien n'oblige les actuels locataires a quitter avant le terme du bail et à mon avis ils ont du se renseigner. Maintenant tu peux toujours te fondé qu'ils n'ont pas signé le bail initial mais discutable du fait de la perception des loyers. Désolée  |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 15:12:30
| Déconnecté | Maintenant on peut regarder sur des éventuels vice de forme donc question: Sur l'acte de vente est il mentionné appartement loué as tu eu à ce moment un exemplaire du bail ? Les locataires actuels s'acquittent ils bien de la taxe d'habitation ? ..... |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 15:18:51
| Dire merci | Sandrine ,ce que tu me dis j'en sais rien... Sur l'acte de vente ,il est écrit que j'achète l'appartement pour en faire mon domicile principal... |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 15:36:13
| Déconnecté | puis j'ai trouvé ils ont donné leur congé par écrit congé que tu as accepté non ? donc ils ne peuvent revenir sur ledit congé donc voilà tu tiens ta solution Arrangement à l'amiable je vais te trouver l'art de loi et tu vas gentiment leur confirmer en leur disant que tu acceptes à titre exceptionnel un report du congé au ....... sans un dépassement possible car tu reprends le logement pour en faire ta résidenc principal e |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 15:37:27
| Déconnecté | Je file j'ai un rdv à tout ... |
Par facettie : le 28/12/10 à 15:38:43
| Déconnecté | " puis j'ai trouvé ils ont donné leur congé par écrit congé que tu as accepté non ? donc ils ne peuvent revenir sur ledit congé donc voilà tu tiens ta solution " Oui fin un congé donné par les occupants et non par le titulaire c'est vaseux non ? |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 15:41:19
| Dire merci | tout à fait... Ils ont donné leur congé par écrit en lettre recommandée avec A/R ,par contre faut que je vérifie si la lettre vient des occupants ou du locataire désigné sur le bail ,là je l'ai pas sous les yeux... Voila Snadrine ,ce que je veux ,c'est comment leur stipuler la prolongation du bail a titre exeptionnel suite a leur prise de congé |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 16:16:42
| Déconnecté | facétie: ouais mais sont pas titulaire du bail donc vaseux un peu plus...... Je pars là mais j'étais en plein dans les recherches de jurisprudence à tout les filles ... |
Par facettie : le 28/12/10 à 16:19:29
| Déconnecté | Sandrine certes oui mais qui est en tort ici, l'ex gerant, le titulaire du bail ???il faut donc denoncer le bail en passant par le titulaire et en prouvant sa faute non ? est ce que le congé des occupants est légal ? est ce que le titulaire ne peut pas se reveiller et dire "Stop" moi je ne donne pas congé et obligé Good a passer par la justice pour résilier le bail ? |
Par SANDRINE74 : le 28/12/10 à 16:30:51
| Déconnecté | le locataire du bail a le devoir de signaler au bailleur si son appartement est occupé à titre définitif par une autre personne la sous location est interdite si pas autorisée par le bailleur donc là déjà le hic. 2) le tribunal interprétera le fait que le paiement des loyers et charge se fait régulièrement au nouveau propriétaire donc le bail se poursuit dans les conditions légales. 3) les occupants ont de leur plein gré écrit pour dénoncer leur congé le tribunal retiendra ici la volonté avouée de quitter les lieux. 4) une circonstance exceptionnelle ne leur permet plus de déménager mais n'incombe pas au fait du propriétaire de l'appartement. 5) le propritéaire a sollicité des travaux dont les dates sont fixées et afin de prendre possession de son appartement comme la loi lui permet. 6) on peut craindre ce que j'ai déjà dit : a) que les occupants du fait des paiement des loyers soient considérés comme locataire et donc que le délai de congé soit de 6 mois pour la fin du délai contractuel du bail soit janvier 2012 Perso je jouerai la lettre accordant un délai de 3 mois (on dépasse le délai de la pause hivernale) pour accepter que le congé donné en date du .... soit reporté au ..... afin de permettre aux occupants de trouver un logement en leur rappelant qu'ils ne sont pas au bénéfice du bail signé le ........ Good : j'ai tél à ma protection juridique j'aurais le gars demain sur la forme à donner à ta lettre ... Facétie: tu le sais comme moi tu as l'air de toucher au droit. Jouer de l'interprétation est une tactique d'avocat  Bon là j'y vais suis vraiment en retard ..... |
Par goodnightmoon : le 28/12/10 à 16:36:27
| Dire merci | merci beaucoup les filles Vous êtes adorables ! Merci merci Je vais faire cette lettre ,et je vais demander au titulaire du bail de m'en faire une également pour prendre congés en mars au plus tard.  |
Par facettie : le 29/12/10 à 09:22:17
| Déconnecté | "tu le sais comme moi tu as l'air de toucher au droit. Jouer de l'interprétation est une tactique d'avocat" En fait je travaille dans le locatif , donc mes réponses sont moins précises que les tiennes Good : Bonne chance, tiens nous au courant |
Par goodnightmoon : le 29/12/10 à 20:21:00
| Dire merci | Bon j'ai ressorti toute ma paperasse! de nouvelles précisions: Alors j'ai trouvé le bail ,il est au nom des 2 freres Celui qui est parti ,et celui qui est resté . La lettre de congés est signé par le frere restant ainsi que la lettre de renconciation a l'achat de l'appartement. J'ai eu mon agent immobilier au téléphone furtivement. Il me dit qu'il faut que je fasse avec mon notaire des indemnités d'occupation.. J'ai cherché un peu sur google ,a priori c'est surtout un truc de divorce ,quelqu'un peut m'expliquer? Merci d'avance |
Par SANDRINE74 : le 29/12/10 à 21:05:27
| Déconnecté | Bon alors le bail est repris de fait par le 2ème locataire qui a renoncé à l'achat et donné son congé donc pas de bleime. Donc le congé donné est valable seule toi peux accepter de prolonger à ta convenance la date. Des indemnités d'occupation pour les jours s'entendant entre la date effective du congé et celle convenue je pense. Un notaire va te facturer sa prestation si le locataire est honnête et accepte ton délai en signant ta lettre il paie le loyer habituel |
Par SANDRINE74 : le 29/12/10 à 21:17:02
| Déconnecté | Bon merci au chat d'être passé sur le clavier je poursuit donc : le congé donné vaut fin du bail si tes locataires sont corrects tu peux leur faire signer une lettre ou ils s'engagent à quitter au ..... l'appartement sans qu'aucun autre délai puisse leur être accordé. Les indemnités d'occupation normalement c'est un tribunal qui les instaurent mais effectivement voir avec un notaire pour la forme car si tu annule le congé donné et que tu donnes des quittances mensuelles quittance de loyer le bail repart de fait donc là tu es dans la merde En faisant valoir des indemnités d'occupation le bail ne se poursuit pas se sont des montant journaliers jusqu'au départ effectif des locataires c'est employé dans la procédure dite d'expulsion donc ordonné par un tribunal.. Donc effectivement si tu peux tél à un notaire pour savoir si ce dernier peut te faire le document ou bien est ce que tu dois passer par un tribunal là je ne sais pas ....  En fait on résoud pas ton soucis si tu fais une lettre à l'amiable mais qu'au final ton locataire te refait le coup ta lettre sera caduque et le bail n'aura pas cessé donc faudra que tu fasses la lettre de congé en recommandée + ar donc 6 mois Donc un petit conseil car je suis là à la limite de mes connaissances si tu peux tél à un notaire se serait bien je pense Tiens moi au courant |
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