Acheter cash ou avec crédit ?
Sujet commencé par : nouvellevie80 - Il y a 38 réponses à ce sujet, dernière réponse par colnatPar nouvellevie80 : le 20/04/12 à 11:32:55
  DéconnectéDire merci | j'ai un ami qui souhaite acheter une maison pour la mettre en location (environ 600 euros/mois). Il a largement ce qu'il faut sur son compte mais une conseillère en prêt immobilier lui a dit qu'un crédit serait mieux (bon forcément hein!)... donc la maison coute 125000 euros (frais de notaire inclus), et la conseillère lui a dit de faire un prêt de 80000 euros et il y 'aurait un taux de 3,13% et 3,65% soit au total 29 991 euros (avec assurances) d'intérets sur 15 ans. Elle lui a dit déjà qu'il pourrait déduire les intérets du crédit de ses loyers (par rapport à ses impots)... est ce que c'est possible ? est-ce que les assurances (chomage, décès et invalidité) sont nécessaires ? finalement, est-ce mieux d'acheter cash ou de faire un crédit (par rapport aux impots surtout)? PS : mon ami a la quarantaine donc il se dit que là il en profite de pouvoir faire un crédit car d'ici plusieurs années il ne pourra plus car trop vieux... d'autant que dans l'avenir il souhaite acheter plusieurs maisons pour louer. |
Messages 1 à 38, Page : 1
Par casimir : le 19/04/12 à 20:30:57
| Dire merci | pour des questions fiscales avec le disponsitif cellier faut acheter a crédit ça permet de payer moins d'impots sur les loyers perçus  |
Par doudonyx : le 19/04/12 à 20:39:26
| Dire merci | pour les impôts, dans tous les cas un prêt c'est mieux. si c'est sous une loi de défisc, c'est top car très grosse réduc d’impôt, et si c'est hors loi de défisc, ça permet de moins déclarer de loyer perçu (retenu: loyer perçu moins intéret de prêt + assurance + divers charges). autre avantage: l'assurance: DC PTIA, en cas de problème le prêt est remboursé après il faut faire le calcul sur le long terme: combien couterait le prêt et combien rapporterait l'argent "économisé" placé. En général, il est effectivement plus avantageux de faire un prêt (pas trop long). en général les banques ont des logiciels pour calculer tout ça! |
Par Yann22 : le 20/04/12 à 00:29:36
| Dire merci | Qu'il demande un conseil objectif auprès d'un fiscaliste ou encore d'un juriste de l'ADIL: Lien |
Par DQR33 : le 20/04/12 à 09:26:01
| Déconnecté Dire merci | Je ne connais pas assez la fiscalité concernant l'immobilier... Question de génération, sans doute, mais si je peux éviter de prendre un crédit...  |
Par mirza : le 20/04/12 à 09:31:34
| Dire merci | On aura du mal à te donner une réponse très pertinente parce que le choix dépend beaucoup de sa situation patrimoniale. Est-ce qu'il paie beaucoup d'impôts, est-ce qu'il a déjà des emprunts, est-ce qu'il a d'autres placements qui lui donnent droit à des réductions d'impôts? Bref, c'est plutôt à son conseiller financier de répondre. |
Par aline13 : le 20/04/12 à 09:32:38
| Déconnecté | +1 DQR33  |
Par Jasmine : le 20/04/12 à 09:34:46
| Déconnecté Dire merci | J'ai du mal à comprendre comment un crédit peut être "rentable", par rapport à acheter cash  Même si on peut déduire en partie les intérets des impots, c'est jamais à 100% ? |
Par mirza : le 20/04/12 à 09:35:22
| Dire merci | Tu peux avoir intérêt à utiliser ta capacité d'emprunt quand tu es "jeune " et que tu as les sous par ailleurs, qui rapportent plus  Message édité le 20/04/12 à 09:37 |
Par aline13 : le 20/04/12 à 09:37:06
| Déconnecté | jasmine : pour te donner un exemple : l'an dernier, mon mari et moi avons changé de voiture...Nous avions les sous sur le compte pour la payer cash...pourtant, nous avons fait un crédit à un taux d'environ 2 %...Pourquoi ? tout bêtement parce qu'en plaçant le cash, ça nous rapportait plus que 2 %....Tu vois l'intérêt maintenant ? |
Par Jasmine : le 20/04/12 à 09:37:30
| Déconnecté Dire merci | Ah oui, s'il place les sous au lieu de les passer dans l'achat... en effet faut bien tout calculer alors ! Perso, j'aime pas les crédits, donc quand je peux m'en passer... |
Par Jasmine : le 20/04/12 à 09:37:58
| Déconnecté Dire merci | Oui oui Aline, j'ai compris  |
Par aline13 : le 20/04/12 à 09:41:15
| Déconnecté | |
Par Mary43 : le 20/04/12 à 10:03:25
| Dire merci | Moi je dirais cash également. Quand j'ai acheté ma maison, j'avais calculé que pour emprunter 1euro, je remboursais 1euro50... Donc sur un gros montant comme une maison, ça fait pleurer. Même si, oh quelle chance, je peux déduire les intérêts des impôts... |
Par aline13 : le 20/04/12 à 10:04:27
| Déconnecté | Même si, oh quelle chance, je peux déduire les intérêts des impôts... Ce qui risque de ne plus être sûr du tout après le 6 mai |
Par Maevan : le 20/04/12 à 10:10:21
| Dire merci | Je suis d'accord avec DQR33 et Aline ! |
Par nouvellevie80 : le 20/04/12 à 11:32:48
| Déconnecté Dire merci | là c'est quand même particulier, c'est une maison destinée à la location et donc mon ami s'est renseigné et à priori c'est plus avantageux pour lui de passer par un crédit ... et surtout que s'il laisse les 80 000 euros sur son compte, niveau intéret ça lui rapportera pas mal |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 11:36:43
| Dire merci | la loi cellier elle commence à être de moins en moins avantageuse et on ne sait pas si elle sera encore valable dans 1 an ! 30000 euros d'intérêts + les assurances : faut être sûr d'avoir autant en crédit d'impôts via la loi scellier... |
Par aline13 : le 20/04/12 à 11:38:43
| Déconnecté | +1 paquerette encore une fois, je vous rappelle qu'après le 6 mai, tout risque de changer....Faut avoir envie de faire un crédit en ce moment |
Par DQR33 : le 20/04/12 à 12:58:23
| Déconnecté Dire merci | Bof, faut tout de même pas voir tout en noir, du moins si vite...  Je me suis "accroché" avec mon banquier quand j'ai voulu solder mon crédit de maison après avoir été viré en utilisant pour ça ma prime de licenciement. Argument de mon banquier : "c'est un peu idiot d'avoir payé des intérêts jusqu'à maintenant...". Le mien : "sans doute, mais si je solde maintenant, je ne paye pas 4 ou 5000 € d'intérêt !". J'aurais pu effectivement placer cet argent plutôt que de solder mon crédit, sauf que mon crédit maison était à plus de 9%, trouver un placement plus intéressant, c'était pas gagné ! Message édité le 20/04/12 à 13:00 |
Par nouvellevie80 : le 20/04/12 à 12:59:41
| Déconnecté Dire merci | à l'heure actuelle c'est effectivement plus intéressant pour lui de prendre un crédit... mais c'est vrai qu'avec les élections, dur de savoir comment ça va évoluer...  |
Par casimir : le 20/04/12 à 13:11:42
| Dire merci | pâquerette20 sauf que si tu fait un scellier en 2012 11% (il me semble) de la somme déductible des impot sur 8ans ça resteras valable sur le 8 années .. une fois la procédure engagé elle est engagé  la loi fiscale 2012 peut encore changer ceci dis |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 14:02:23
| Dire merci | ça restera valable : comment en être sûr à 100% ? Message édité le 20/04/12 à 14:04 |
Par buddis : le 20/04/12 à 14:04:49
| Déconnecté | Pour de l'investissement locatif, c'est TOUJOURS mieux d'emprunter, surtout en plus, il a un taux canon (je travaille au pole immo d'une boite de gestion de patrimoine, je suis bien placée ) Le taux de rendement final d'un placement immobilier est boosté par ce qu'on appelle l'effet de levier d'un crédit. Et puis ton crédit est en partie payé par les loyers, la réduction d'impot, et la valorisation du bien. Aucun intérêt d'acheter cash. |
Par buddis : le 20/04/12 à 14:05:49
| Déconnecté | Le scellier dépend de la date d'acquisition. Tu achètes en 2012, tu déduis pendant 9 ans 18% de ton acquisition en BBC de ton impot. C'est jusqu'a la fin des 9 ans, meme si la loi change entre temps. |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 14:08:33
| Dire merci | Rapide calcul de la loi scellier : La loi Scellier 2012 permet une réduction d’impôt de 14 % du prix de revient du logement (si logement non BBC et location engagée sur 15 ans). Le logement ici coûte 120 000 euros donc 14% de 120 000 euros = 16 800 euros le coût de l'emprunt, hors assurance est de 29 991 euros. Bah je vois pas en quoi c'est avantageux... |
Par casimir : le 20/04/12 à 14:11:59
| Dire merci | paquerette20 > parceque les intérét d'emprunt tu les déduis de tes revenus foncier , les loyers c'est le deuxiéme effets  |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 14:12:53
| Dire merci | d'accord mais est-ce que ces intérêts déduits permettent de couvrir les 14 000 euros de différence entre le coût de l'emprunt et la déduction scellier ? |
Par casimir : le 20/04/12 à 14:14:48
| Dire merci | ça dépends de ton emprunt et de tes revenus locatifs ceci dis avec la scellier a 25% le calcul était toujours rentable a 12% , faut faire une simulation |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 14:16:50
| Dire merci | Puis la scellier, c'est intéressant sur le BBC en s'engageant à louer durant 15 ans (21% de déduction, c'est le maxi pour 2012) Car en non BBC, avec un engagement sur 9 ans, ça ne fait que 6% Donc je ne sais pas quel a été le choix pour l'ami de nouvellevie80. Mais à 120000 FAI, je doute déjà qu'il s'agisse d'un logement BBC |
Par Sa_Black_Rah : le 20/04/12 à 14:20:02
| Dire merci | J'ai du mal à comprendre comment un crédit peut être "rentable", par rapport à acheter cash Il y a aussi une histoire d'inflation.... Mon prof d'éco de terminale (ça remonte ça! ) nous avait expliqué l'intérêt d'un crédit en nous racontant l'histoire d'un couple d'amis à lui. Ils avaient acheté leur maison en prennant un crédit à 500 francs par mois (voui, ça remonte à loin son example), et 20 ou 25 ans plus tard (alors qu'ils payaient toujours leur crédit), ils la louaient 2500 francs par mois. |
Par nouvellevie80 : le 20/04/12 à 14:55:51
| Déconnecté Dire merci | Paquerette : "Le logement ici coûte 120 000 euros donc 14% de 120 000 euros = 16 800 euros le coût de l'emprunt, hors assurance est de 29 991 euros. Bah je vois pas en quoi c'est avantageux... "déjà je me me suis mal exprimée c'est 29 991 euros AVEC assurances (en gros 22 000 euros d'intérets + 7900 euros d'assurances). Ensuite il a calculé, sur son compte, en laissant les 80000 euros pendant 15 ans ça lui rapporterait beaucoup d'intérets... donc au final il est gagnant (d'après ce qu'il m'a dit hein) ! après faut voir s'il saura vraiment laisser 80000 euros sur son compte pendant 15 ans ... |
Par buddis : le 20/04/12 à 15:04:31
| Déconnecté | paquerette, il faut pas oublier qu'a coté de ca tu te constitue aussi un patrimoine immobilier ! Y'a pas que la trésorerie qui compte ! c'est le moyen le plus avantageux d'acheter un appartement ! D'un coté tu empruntes a 3 quelque chose, de l'autre tu réduis ton impot et tu encaisses un loyer a quelque chose comme 4 % et le tout sans avoir a payer plus d'iimpot sur le revenu puisque tes revenus fonciers sont tronqués par les charges du pret. |
Par buddis : le 20/04/12 à 15:05:55
| Déconnecté | il existe des simulateurs pour ca, ca ne se calcule pas aussi facilement. Il te faut calculer le TRI (taux de rendement interne, qui tient compte de l'avantage fiscal, des revenus perçus, de la valorisation de ton bien) du projet et le comparer avec un achat cash et un placement (SANS RISQUE donc a 2% taux d'un livret de base, ou 2.25%) tu es toujours gagnant. |
Par paquerette20 : le 20/04/12 à 16:38:16
| Dire merci | il faut pas oublier qu'a coté de ca tu te constitue aussi un patrimoine immobilier ! Oui je suis d'accord mais il sera constitué si tu achètes cash de toute façon ;-) ET sans fil à la patte (de devoir louer en logement social durant 15 ans, au moins si besoin de revendre avant, c'est possible). sans avoir a payer plus d'impot sur le revenu puisque tes revenus fonciers sont tronqués par les charges du pret. Je pense que c'est surtout ça que je n'ai pas mis dans la balance car effectivement, c'est là qu'il y a moyen de gagner des ronds ;-) En tout cas, laisser de l'argent sur un compte, ça ne rapporte jamais beaucoup, il faut l'investir d'une manière ou d'une autre (assurance vie, etc) |
Par DQR33 : le 20/04/12 à 18:23:48
| Déconnecté Dire merci | Loi Scellier... Et quand on a cru le boniment de certains agents immobiliers et que l'on se retrouve avec un truc que l'on n'arrive pas à louer ? Il me semble que c'est arrivé... |
Par casimir : le 20/04/12 à 18:28:03
| Dire merci | DQR33faut acheter du scellier comme si tu achetais pour toi aprenant en compte les même critéres a des endroit ou tu sais qu'il y a une population succeptible de loué les gens sont parfois un peut pigeon aussi  |
Par buddis : le 20/04/12 à 18:32:42
| Déconnecté | encore une fois +100000 casimir ! |
Par colnat : le 20/04/12 à 20:41:11
| Déconnecté Dire merci | Faire un emprunt c'est perdre de l'argent ca c'est certain !!! La seule considération c'est de se demander si il doit garder de la liquidité ou pas. J'aurais pu rembourser ma maison mais je ne l'ai pas fait car je souhaitait garder le liquide pour un terrain pour mes chevaux. Et si j'avais remboursé ma maison qui a un emprunt avantageux pour faire un emprunt moins avantageux pour le terrain j'aurais été perdante. |
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