Achat maison, ni marié ni pacsé, quels risques ?
Sujet commencé par : Nirvelli - Il y a 110 réponses à ce sujet, dernière réponse par NirvelliPar Nirvelli : le 23/08/17 à 10:31:17
| Dire merci | Voilà voilà... Nous avons signé le compromis d'achat d'une maison vendredi dernier. Mais au moment de la signature, la notaire nous a mis en garde sur le fait que nous n'étions ni mariés ni pacsés et qu'en cas de décès d'un des 2 conjoints, l'autre serait vraiment dans la m... Seulement, je ne veux ni me marier ni me pacser, ou du moins pas pour des raisons bassement pécuniaires ( et mon ami s'en fiche, mais il est fraîchement divorcé, donc s'il peut éviter toute nouvelle corde au cou, il ne trouve pas ça plus mal). On nous a dit qu'un simple testament pouvait permettre de protéger le dernier vivant mais que ça ne l'exonèrera pas de payer des droits de successions. Et il n'est pas question de faire une donation au dernier vivant puisque nous avons des enfants chacun de notre côté, ma fille héritera de 50% du bien à ma mort et les 2 enfants de mon ami de 25 % chacun. Ce que nous voulons, c'est que les enfants soient les héritiers mais que le dernier vivant garde l'usufruit de la maison jusqu'à son décès... du coup, je ne vois pas bien en quoi un pacs ou un mariage pourraient nous aider ? De plus, si on venait à se marier ou se pacser, niveau impôt, cela serait désavantageux pour moi puisque je perdrai la part complète de ma fille et cela ferait considérablement augmenter mon impôt sur le revenu... je me disais donc qu'on pouvait peut-être attendre quelques années, que ma fille ne soit plus à ma charge pour éventuellement se pacser ... Mais est ce que ça à un intérêt, j'avoue que je ne vois pas du tout l'intérêt du pacs dans le cas ou de toute façon il y a des enfants, donc des héritiers directs de chaque côté ... Enfin, tout ça me prend complètement la tête, à l'inverse de mon ami qui lui, ne se pose aucune question... moi j'avoue que ça me stresse énormément, c'est un gros investissement et un gros engagement et je ne veux rien laisser au hasard, et contrairement à lui, j'ai conscience que je ne suis pas immortelle et que tout peu basculer du jour au lendemain malheureusement.  Au départ, j'avais pensé à une SCI, est ce que ça ne serait pas le plus simple? Mais il parait que ça coûte cher... mais les frais de transmission sont réduits. PS : le fait que nous ne soyons ni mariés ni pacsés ne gène en rien l'achat, nous investissons chacun de notre côté à hauteur de 50% du prix du bien, ce n'est pas un emprunt commun... mais du coup, je me pose des questions sur le crédit d'impôts avec les travaux que nous avons prévu (changement de toutes les ouvertures, du chauffe-eau et de la fosse septique, tous éligibles au crédit d'impôts)... en étant ni mariés ni pacsés, peut t'on déclarer chacun la moitié des travaux sur nos déclarations respectives ? Message édité le 23/08/17 à 10:39 |
DéconnectéPar sheytana : le 23/08/17 à 10:39:50
| Dire merci | Il faut faire un testament en plus  Il y a plusieurs façons de faire des testaments, normalement un notaire doit t'expliquer ça... D'ailleurs, elle aurait pu te le dire tout de suite au lieu de te faire peur  |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 10:41:25
| Dire merci1 | Un simple testament suffit donc ? Même avec des héritiers chacun de notre côté ? En fait, ce qui fout le boxon, c'est nos gosses respectifs dans cette histoire ... il va falloir les déshériter, je vois que ça  |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 10:42:16
| Dire merci | Ici mon père, ni marié ni pacsé, en couple avec une femme qui a aussi eu des enfants de son côté. Ils ont monté une SCI. La création d'une SCI familiale coute environ 250 euros. Vos enfants sont ils majeurs ou mineurs actuellement ? |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 10:43:49
| Dire merci | NOn non, un testament n'est clairement pas suffisant du tout... Testament ou pas testament, les héritiers sont les enfants. La jouissance d'un bien n'est pas une affaire de testament. Le mariage / pacs te protègent pendant 1 an suite au décès mais ensuite pour avoir l'usufruit jusqu'à la mort, il n'y a que la donation au dernier survivant entre époux il me semble. |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 10:47:35
| Dire merci | NOn non, un testament n'est clairement pas suffisant du tout... Testament ou pas testament, les héritiers sont les enfants. La jouissance d'un bien n'est pas une affaire de testament. Pourtant, cette brochure notariale dit l'inverse (même si gros frais de succession): Lien Mais on est d'accord, in fine, ce seront les enfants qui seront les héritiers. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 10:47:39
| Dire merci | paquerette20 Nous avons été voir une notaire pour exactement la même situation. Elle nous a expliqué que si, certains testaments sont tout aussi efficaces pour protéger le conjoint, et que si, ça peut concerner l'usufruit... Monter une SCI c'est bien, mais il faut que ça soit utile. Savoir que les banques prêtent plus difficilement aux SCI qu'aux couples. Et les taux d'intérêts ne sont pas aussi bas que pour les prêts de particuliers... Par ailleurs, les statuts d'une SCI restent compliqués à rédiger également pour ce cas précis, comme dit, j'ai fait exactement la même démarche, pour le même cas Message édité le 23/08/17 à 10:49 |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 10:50:52
| Dire merci | Bah notre notaire nous avait pourtant indiqué que le leg en usufruit n'est possible que si marié ou pacsé... Pour un concubinage non ... |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 10:51:27
| Dire merci | Pour le coup, la SCI je trouve vraiment pas ça compliqué. Mais quand les enfants sont majeurs c'est plus simple. |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 10:54:39
| Dire merci | yann22 Voilà la phrase problématique de ta brochure : Le legs ne doit jamais porter atteinte aux droits légaux des enfants sur la succession. Le fait d'occuper un logement ne permet pas à l'enfant de bénéficier de sa part d'héritage si jamais l'héritage n'est constitué que du logement. Donc il y a atteinte aux droits de succession. Devant un tribunal les enfants peuvent avoir gain de cause et exiger la vente de la maison ou exiger de l'occuper... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 10:56:40
| Dire merci | Dans ce cas particulier, si on ne veut pas avoir à racheter des parts tous les 4 matins, ça peut être compliqué oui. Par exemple, mettons si Nirvelli prend 51% des parts et son homme 49%, elle sera majoritaire. Si elle décède, toutes ses parts reviennent à sa fille. Qui sera donc majoritaire. Si sa fille est toujours mineure, c'est donc son père qui la représente... |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 10:59:28
| Dire merci | Seule ma fille est encore mineure, pour 4 ans encore. Et si je décède dans les années qui viennent, son père sera son unique tuteur légal jusqu'à son autonomie (donc au delà de sa majorité)... et là, j'imagine le bordel pour mon ami  |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:00:11
| Dire merci | Du coup, si effectivement légalement c'est possible ... J'ai pas l'impression qu'en cas de décès on puisse considérer que les choses soient facilitées pour autant... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:01:36
| Dire merci1 | Le fait d'occuper un logement ne permet pas à l'enfant de bénéficier de sa part d'héritage si jamais l'héritage n'est constitué que du logement. Donc il y a atteinte aux droits de succession. Ben pour moi non. Puisque l'usufruit et la propriété sont deux choses différentes. Si dans le testament c'est marqué que l'usufruit va au conjoint, je ne vois pas en quoi il peut se retourner contre ça  |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:05:10
| Dire merci | Enfin, en tous cas, si besoin, j'ai des exemples de statuts pour un cas similaire en SCI Mais en les lisant, moi clairement j'avais abandonné l'idée de faire une SCI avec mon conjoint, car même en étant majoritaire (on aurait fait un 60-40), il aurait fallut que je rachète les parts de ma maison à mon beau-fils. Et si par exemple, pendant 15 ans on rembourse ensemble, et qu'au bout de 15 ans, mon mec meure. Bah il faudrait quand même que je rachète les 40% de l'estimation du bien dans 15 ans à son fils. Message édité le 23/08/17 à 11:07 |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 11:06:53
| Dire merci | A ce que j'ai compris dans tout ce qu'on m'a dit, ce qui pose souci, c'est que dans notre cas, les conjoints ne sont liés par aucun contrat ni lien du sang, ils sont donc considérés comme 2 inconnus ayant achetés un bien ensemble, et apparemment, on ne peut pas laisser l'usufruit à quelqu'un qui légalement, n'est pas lié par un pacs ou un mariage (ou autre contrat comme une location par exemple quand un bien est hérité avec un locataire dedans) ... Message édité le 23/08/17 à 11:07 |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:08:03
| Dire merci | je ne vois pas en quoi il peut se retourner contre ça Car l'usufruitier assume les charges courantes d'un bien mais n'est pas propriétaire. En cas de gros travaux, cela reste à la charge des propriétaires. Si la toiture tombe en ruine, ce sera aux enfants de payer par exemple... Vive les conflits... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:08:40
| Dire merci1 | et apparemment, on ne peut pas laisser l'usufruit à quelqu'un qui légalement, n'est pas lié par un pacs ou un mariage (ou autre contrat comme une location par exemple quand un bien est hérité avec un locataire dedans) ... Moi la notaire m'a assurée que ça fonctionnait pour les concubins... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:09:47
| Dire merci | Bref, le mieux je pense que c'est que vous vous renseigniez auprès d'un notaire compétent  Voir plusieurs. De toutes façons, le conseil est gratuit |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 11:11:23
| Dire merci | Voilà la phrase problématique de ta brochure : Déjà, ce n'est pas "ma" brochure Le fait d'occuper un logement ne permet pas à l'enfant de bénéficier de sa part d'héritage si jamais l'héritage n'est constitué que du logement. Si le logement a été acheté par les 2 concubins, l'occupation du logement par le survivant est logique puisqu'on se retrouve en indivision. Si les héritiers veulent vendre mais que le concubin survivant (qui est indivisaire refuse), ça bloque tout pour un bon moment. Ensuite, ce n'est qu'une brochure. Il faut détailler les solutions au cas par cas. La part de chaque concubin dans le logement peut très bien relever de sa quotité disponible. Message édité le 23/08/17 à 11:15 |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 11:13:22
| Dire merci | Car l'usufruitier assume les charges courantes d'un bien mais n'est pas propriétaire. Sauf que dans le cas qui nous préoccupe, l'usufruitier serait également co-propriétaire. |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:16:21
| Dire merci | pardon yann "de la brochure que tu nous a fourni" (c'est quand même plus rapide de dire TA brochure et ça ne change rien au discours ... mais bon ...) Voilà ce qu'on trouve sur le site notaire de Paris (donc autre brochure de notariat) Décès en étant concubin ni marié ni pacsé Il n’existe pas de droit au logement à son profit. Un testament pourrait lui accorder un droit d’usage et d’habitation ou d’usufruit , sous réserve que ce legs n’excède pas la quotité disponible. Mais attention alors à la fiscalité applicable : 60% de droits de succession à payer sur la valeur transmise. |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 11:20:24
| Dire merci2 | Ta brochure ( ) rejoint la mienne ( ) et ce que j'ai dit juste plus haut. |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:20:49
| Dire merci | l'usufruitier serait également co-propriétaire Effectivement ça change une partie de la donne... Bref, comme dit Sheytana, seul un autre notaire qui t'expliquera plus en détail pourra t'aiguiller. Ici mon père (non marié ni pacsé) a fait une SCI mais ils n'avaient pas de prêt immo à faire. Moi je ne vais donc pas hériter d'une maison mais bien de parts de SCI ... |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:21:41
| Dire merci2 | Après moi clairement, la notaire m'a dit que le mieux, c'était quand même de nous marier/pacser de ce côté là, et que ça évite bien des tracas... Surtout dans le cas d'enfants de précédents mariages. Bon, au final, nous on a trouvé une autre solution : j'ai acheté sans lui Message édité le 23/08/17 à 11:22 |
Par Erzebeth : le 23/08/17 à 11:21:42
| Dire merci | Il n’existe pas de droit au logement à son profit. Oui mais là, comme le souligne yann, ça n'évoque pas le fait que le concubin est copropriétaire, non? Je le comprends comme le fait que si l'un décède alors que proprio et pas l'autre, le vivant peut aller se brosser. Mais s'il détient 50% de la baraque, ça doit bien changer la donne, il a une existence légale, non? |
En lignePar paquerette20 : le 23/08/17 à 11:22:38
| Dire merci | Les brochures indiquent donc qu'il y a des cas où l'usufruit n'est pas possible |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 11:25:41
| Dire merci1 | Les brochures indiquent donc qu'il y a des cas où l'usufruit n'est pas possible V'oui... notamment (comme le dit Erzie) quand le concubin survivant n'a mis aucune bille dans l'affaire. Et si les brochures indiquent qu'il y a des cas où l'usufruit n'est pas possible... ça veut dire qu'il y a des cas où c'est possible. D'où ma primo-réaction. Message édité le 23/08/17 à 11:25 |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:26:59
| Dire merci | notamment (comme le dit Erzie) quand le concubin n'a mis aucune bille dans l'affaire.---> Ce qui est un peu normal au final |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:27:29
| Dire merci | oui ... Mais entre ce qui est possible et ce qui est judicieux il y a parfois un fossé voire un gouffre , surtout en matière de droit) ... Et je pense que c'est pour ça que les notaires préfèrent dire par raccourci que ce n'est pas possible (comme ce qu'ils ont dit à Nirvelli et ce qu'on m'avait dit aussi). |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:29:10
| Dire merci | Ce qui est un peu normal au final oui et non ... Si ils étaient mariés et que l'un des deux n'avaient mis 0 euros ça changerait tout ... Juste car ils sont mariés... Donc la "normalité" est subjective et uniquement lié à un bout de papier signé en mairie |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:31:58
| Dire merci | Donc la "normalité" est subjective et uniquement lié à un bout de papier signé en mairie Le mariage c'est pas juste un bout de papier en mairie, c'est aussi des devoirs, et bien des complications en cas de séparation. Je trouve assez normal de ne pas pouvoir avoir le beurre et l'argent du beurre Ce serait quand même grave si n'importe quelle nouvelle conjointe pouvait réclamer un bien au détriment des enfants... Si les gens ne veulent pas se marier (c'est mon cas) ils savent qu'ils n'auront rien... |
Par Yann22 : le 23/08/17 à 11:33:07
| Dire merci1 | Mais entre ce qui est possible et ce qui est judicieux il y a parfois un fossé voire un gouffre Là, je suis on ne peut plus d'accord. Le leg testamentaire est possible mais payer des frais de succession sur un bien qu'on a participé à acheter, c'est rude. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:35:47
| Dire merci1 | Le leg testamentaire est possible mais payer des frais de succession sur un bien qu'on a participé à acheter, c'est rude. De toutes façons, j'ai l'impression qu'en cas de famille recomposée, c'est toujours rude sans remariage La notaire m'avait aussi dit qu'une autre solution, c'était qu'on ait des enfants ensemble |
Par paquerette20 : le 23/08/17 à 11:39:28
| Dire merci | et bien des complications en cas de séparation. Oui et non, tout dépend du contrat de mariage Si tu n'es pas marié et que tu achètes en co-proprieté, ce sera tout aussi chiant de gérer la séparation que si tu es marié |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:42:14
| Dire merci | Oui c'est pas faux Bref, comme quoi, y'a encore des raisons de se marier  |
Par Erzebeth : le 23/08/17 à 11:46:36
| Dire merci | Bref, comme quoi, y'a encore des raisons de se marier Faut bien qu'il y ait une motivation, parce que quand on lit sur les autres post la prise de tête que c'est en terme d'orga, et les embrouilles familiales que ça génère... |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 11:48:43
| Dire merci | Si tu n'es pas marié et que tu achètes en co-proprieté, ce sera tout aussi chiant de gérer la séparation que si tu es marié Sauf que tu n'auras pas en plus les frais liés au contrat de mariage ou au Pacs... défaire ces 2 contrats n'est pas gratuit, même quand les 2 parties sont d'accord... La notaire m'avait aussi dit qu'une autre solution, c'était qu'on ait des enfants ensemble Moi je trouve qu'au contraire, ça complique encore plus le truc ! Là, ma fille à 50% du bien, les enfants de mon ami 25% chacun, si on avait un môme ensemble (ce qui n'est pas au programme et n'arrivera pas vu nos âges respectifs), il aurait droit à quoi du coup ? |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:50:34
| Dire merci | nirvelli Euh si si, c'est gratuit de rompre un PACS. Enfin, ça coûte juste le prix d'un envoi de lettre avec accusé de réception. Et ça peut être fait de façon unilatérale : tu n'as pas besoin de l'accord de ton conjoint pour rompre un PACS. |
Par sheytana : le 23/08/17 à 11:54:59
| Dire merci | nirvelli Elle avait fait le calcul assez simple pour notre cas, où je n'ai pas d'enfant et lui un. Donc c'était mieux car notre enfant aurait hérité 50% de sa part, et son autre enfant 50%. Dans votre cas, il faut aussi faire le calcul Mais je dirais que si c'est lui qui décédait, ça serait séparé également entre ses 3 enfants, donc 33%, 33%, 33%.... Et si c'est toi d'abord, bah 25/25 pour tes 2 enfants. |
Par Nirvelli : le 23/08/17 à 11:57:23
| Dire merci | Du coup, l'enfant du couple devient le principal héritier, ce qui est assez logique cela dit ... |
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