Acheter un appartement pour le louer ?
Sujet commencé par : kefiretlome - Il y a 38 réponses à ce sujet, dernière réponse par goodnightmoonPar kefiretlome : le 31/08/18 à 19:00:43
| Dire merci | Qui a déjà placé son argent de cette manière ? A quoi penser pour ne pas se planter ? |
DéconnectéMessages 1 à 38, Page : 1
Par beeboylee : le 31/08/18 à 19:31:17
| Dire merci | Nous. Bah... ne pas écouter les belles promesses des promoteurs qui sont capables de te vendre un truc pas construit avec piscine découverte prévue au milieu de la campagne à 45 km de Reims ou de Maubeuge en te jurant que ça va enthousiasmer les étudiants du coin  Préférer la valeur sûre ds ville à côté de la gare ou des transports ou de la fac ou etc. ds truc correct avec parking et Ds quartier bien fréquenté Message édité le 31/08/18 à 19:32 |
Par Dory : le 31/08/18 à 19:33:52
| Dire merci | Mon oncle l'a fait car il a un logement de fonction. Il souhaitait avoir un bien immobilier pour sa retraite et a acheté un T2 dans le but de le louer. Voilà ce que lui avait conseillé un ami agent immobilier pour un premier achat sur Caen (14) - Logement desservi par les transports en commun. - résidence sécurisée et entretenue avec ascenseur - À proximité des universités ou école post-bac - orientation de l'appartement lumineux - pas d'extérieur - facilité pour se garer, parking. - commerces facilement/rapidement accessibles - un séjour avec kitchenette + chambre à part + salle de bain petite mais fonctionnelle (pas de baignoire) - se renseigner pour la connexion internet obligatoire - branchement machine à laver ou laverie automatique à proximité. - 30m2 en moyenne. - se renseigner sur le prix des impôts foncier. Le logement est en ville mais en bordure de centre ville. C'est très calme. Un peu plus cher que les aparts en cite universitaire mais c'est un coin calme et sécurisant ce qui rassure les parents. C'est en face du mémorial de Caen pour ceux qui connaissent. Il y a tout à proximité. C'est idéal pour un étudiant car c'est la cible. Il loue ça environs 500 euros/mois. Il a acheté il y a 5 ans et il a eu 3 locataires depuis qui se sont enchaînés. Il a mis 3 semaines max à chaque fois pour trouver un locataire et en tablant sur les étudiants avec parents garants, il n'a jamais eu de soucis. |
Par Dory : le 31/08/18 à 19:36:23
| Dire merci | Et pas de rez-de-chaussée !!! |
Par beeboylee : le 31/08/18 à 19:41:44
| Dire merci | C en gros ce que nous avons, un peu plus grand ( deux pieces +cuisine,balcon ,placards) et parking,avec très jolie vue ,etage eleve interphone,communs impec ,gare à pied ,centre ville 10 minutes Aucun pb pour louer à jeunes cadres. |
Par kefiretlome : le 31/08/18 à 19:51:24
| Dire merci | Dans l'idée, avec le budget visé, ce pourrait être soit un petit appart (T1) à Grenoble, cible : les étudiants, soit un petit peu plus grand (T2/3) dans la petite ville proche de chez nous (où il y a tout, écoles, commerces, médecin, gare...), cible : jeune couple, ou personne seule, actif. Pour louer à un étudiant, le hic c'est que ça se renouvelle fréquemment, et à chaque fois, il risque de rester vacant juillet/août, donc perte de revenus. L'avantage, c'est que si on tombe sur un mauvais locataire, ça ne dure pas trop longtemps. Vers chez nous, pour le même budget, on a un appart plus grand, et ce ne sera évidemment pas un étudiant (parce que pas d'études à faire là), mais là aussi, comment se prémunir d'un mauvais locataire ? |
Par docdechoc : le 31/08/18 à 19:59:45
| Dire merci | alors aucune idée si c'est vraiment rentable. mes parents ont 1 appartement de 35m2 avec extérieur en face de l'iufm (enfin ex). on loue un peu moins de 500 charges incluse en étudiant., j'en suis au 3ème, je trouve preneur en 25 min d'annonces sur lbc en 1 visite. Par contre je fais du saisonnier juillet août puisque nous sommes en zone touristique. Pour l'instant sa roule je prends que des étudiantes à liufm. |
Par docdechoc : le 31/08/18 à 20:02:38
| Dire merci | par contre pourquoi pas de rdc j'ai un rdc avec terrasse sans vis vis,meublé, place de parking privative |
Par paquerette20 : le 31/08/18 à 20:05:52
| Dire merci | Les rdc sont largement moins prisés et se louent moins chers (ils se vendent aussi moins chers...). Moins de lumière, bruit des gens qui passent dans la cours ou dans la rie, assurances plus élevées. Tu as un rdc côté cours, c'est déjà "moins pire". Personnellement, pour moi, RDC ça a toujours été rédhibitoire. Je préfère largement les étages élevés. |
Par kefiretlome : le 31/08/18 à 20:06:53
| Dire merci | En zone touristique, c'est différent, on est quasi sûr de louer facilement, si on n'est pas trop gourmand. Comment fais-tu pour sélectionner les étudiants, docdechoc ? |
Par kefiretlome : le 31/08/18 à 20:08:06
| Dire merci | RDC, je n'aime pas trop non plus, je me mets à la place du locataire, je n'en voudrais pas pour moi, je n'en voulais pas pour mes filles étudiantes, alors je pense que ce serait plus difficile à louer. |
Par beeboylee : le 31/08/18 à 20:39:40
| Dire merci | Oui. Ok pour le rdc. Le mauvais locataire,tu demandes une caution solidaire . Ça calme. |
Par docdechoc : le 31/08/18 à 21:05:01
| Dire merci | oki, la c'est une copropriété hyper calme et les extérieurs sont quasi privatifs, et à chaque fois c'était un plus pour les locataires.. et vraiment aucun vis à vis à l'opposé des parking c'est vraiment que des espaces verts. la sélection sur lbc est simple, uniquement 1er message par mail déjà tu éliminés 70 % des demandes (formule politesse, orthographe), je prends que des filles, iufm prioritaire sinon qu'à partir de la licence, je veux pas de première année premier appart en gros. j'assume le côté discriminatoire.. mais j'ai pas envie de multiplier les visites. En faisant ça je loue du 1er coup. |
Par lilibal : le 31/08/18 à 21:12:12
| Dire merci | Mes parents ont un appart en region parisienne, un en region toulousaine et une villa en location en plus de leur maison principale. Leur principale préoccupation, c'est la rentabilité .. Environ 10 % par an en général, moins ils prennent pas. Attention, si le loyer est trop cher les gens préfèrent acheter  Quand tu loues, prend garde aux impayés. Eux ça fait 17 ans qu'ils ont acheté leur premier bien et .. 0 impayé ! Le secret, le feeling, ne pas passer par agence, nepas hésiter à attendre un mois de plus pour avoir plus de choix, prendre que des gens avec des situations correcte OU avec beaucoup de CAF / aide handicapée et compagnie ( parce que tu récupères les sous directement de la CAF par exemple) et avec des garants. Faire du meublé a aujourd'hui de gros avantages fiscaux et c'est de plus en plus recherché aussi. BOn courage, c'est un chouette investissement mais préparez vous à y penser jour et nuit |
Par sheitane : le 31/08/18 à 22:19:54
| Dire merci | Je loue mon ancien appart d habitation, un peu different juste parce que je ne l ai pas achete pour louer a la base. C est une amie qui le loue depuis trois ans, on n est pas passe par une agence (mais quand meme rigoureux dans le bail et le contrat pour securiser tout le monde). Si elle demenage un jour je prendrai une assurance loyers impayes etc. Pour plus de securite Pour moi le gros doute c etait d avoir quelqu un qui casse ou qui ne paye pas le loyer et impossible a virer... |
Par kefiretlome : le 31/08/18 à 23:32:48
| Dire merci | Pour moi le gros doute c etait d avoir quelqu un qui casse ou qui ne paye pas le loyer et impossible a virer... Voilà, c'est tout à fait ça. Effectivement, il y a les assurances "loyer impayé". Faut voir ce que ça coûte aussi. |
Par NezLaine : le 31/08/18 à 23:36:20
| Dire merci | Je me permets d'intervenir quant à la CAF : quand j'étais étudiante, j'ai eu les 2 possibilités : la CAF qui me versait à moi directement ou bien qui versait directement au propriétaire. Ce que je recherchais moi en tant qu'étudiante c'était : logement pas trop loin de l'école/transports en commun, l'aspect sécurité (j'ai fait mes études à Marseille, certes les quartiers Sud mais quand même ), éligibilité à la CAF (apparemment ce serait pas toujours le cas), le prix de location (et si toutes charges comprises ou pas) et j'ai aussi zyeuté les prix de taxes d'habitation.Etre en rdc aurait pu me faire tiquer mais être dans les très hauts étages encore plus (j'avais visité un appart au 14è étage je crois, le jour où l'ascensceur est en panne tu l'as dans l'os). Je n'avais par contre pas cherché spécifiquement de meublés (et d'ailleurs il n'y en avait pas à louer !). Pour le contrat l'agence qui louait demandait nos parents en caution et demandaient à ce que leurs revenus couvrent 30% minimum du loyer (fiche de paie à l'appui). Bonne chance et bon courage ! |
Par Ulika : le 31/08/18 à 23:47:00
| Dire merci | Perso mon mari prend l'assurance"loyer impayé" ,c'est environ 3% du loyer |
Par K.Zel : le 01/09/18 à 12:38:55
| Dire merci | Je dirais de vraiment bien bien bien étudier la ville/le quartier. Déjà, ne pas se fier aux "plus tard, il va y avoir un supermarché/une école, etc." Mon appart précédent était à vendre : l'immeuble donc, deux apparts :très propres, pas de travaux, théoriquement très bien situés : centre-ville, place jolie et tranquille, à deux pas du tramway, du bus, de la rocade, supermarché proche, etc. sauf que c'est une ville pourrie. Il y a un pôle santé neuf, construit depuis 2 ans et toujours vide car aucun médecin ne veut y venir. Pas loin d'une grande-ville, mais boulot nul part. Les loyers pas chers, mais personne n'y vient, je suis resté 18 mois sans voisin du dessus, et là, je suis parti en mai et toujours personne ne loge là-bas. En vente depuis près de 3 ans, et ça ne part pas. (pas de boulot dans le coin, et la fac a des logements plus proches) Les seuls acheteurs intéressés n'étaient pas du coin. Nul local n'aurait voulu acheter là, car si joli le coin pisse être, en vérité, c'est un gros caca planqué sous un tapis brodé. D'autre part, je te conseille +++ de visiter les achats potentiels avec qqun de vraiment très bien calé en travaux, histoire de ne pas avoir de mauvaises surprises. Et niveau locataire, même s'il ya des assurances impayés (qui t'empêchent certains locataires, je ne sais pas exactement lesquels, mais pas de ch^meurs, il me semble, par exemple) Là où je suis, la précédente locataire, jolie jeune femme qui travaille, n'a plus payé plusieurs mois de suite et laisse une belle carotte à mes proprios. L'appart voisin, même proprio, la locataire a bouché les canalisations, au point de devoir abattre les murs et tout refaire. Niveau étudiant, oui, ça permet de en pas avoir qqun de longues années s'il fait de la merde, pour autant, il ne faut pas que ça soit le gros fêtard qui fait ds trous dans les murs. C'est moche ce que je vais dire, mais je pense qu'il faut vraiment prendre le meilleur dossier de locataire possible, et ne pas faire de social. "Trop bon, trop con" comme dit le dicton, vu que même avec des gens semblant bien sous tout rapport, tu peux te retrouver avec des galères. Je ne dis pas ça pour te dissuader, juste prendre en compte qu'avoir des locataires, ça veut potentiellement dire ne pas être très serein. Quant à faire gérer par une agence : tous les proprios que j'ai eu en sont revenus : ça leur coûtait des sous poru rien. Alors il doit bien y avoir des agences qui font leur travail correctement, mais pas chez les différents proprios que j'ai eu (et agence immobilier, notaires, et huissier :aucun n'a été à la hauteur) |
Par beeboylee : le 01/09/18 à 16:40:01
| Dire merci | Bien sûr qu on ne peut pas se permettre ds faire ds le social. La loi protégé trop.le locataire au détriment du proprio. Donc ,demander maximum de garanties après et faire un.tri impitoyable des mails avant,en jetant direct à la poubelle ce qui est mal écrit,bourre de fautes,trop atypique ds le contenu etc |
Par docdechoc : le 01/09/18 à 16:51:35
| Dire merci | je plussoie, pas de social quand on est privé..et on est pas forcément à l'abris malgré ça. Faut quand même faire très attention. |
Par casimir : le 01/09/18 à 18:23:51
| Dire merci | Moi j'ai opté pour des parts de SCPi (la pierre papier) ca mutualisent les risques de non location/destruction ca rapporte peut être moins mais tu peut invertir moins aussi et tu t'occupe de rien a part déclarer les impôts |
Par kefiretlome : le 01/09/18 à 23:33:29
| Dire merci | Merci pour vos témoignages. C'est un projet à mûrir de toute façon. Pour l'instant, ce n'est d'ailleurs pas vraiment un projet, mais une idée parmi d'autres. |
Par Pascale1 : le 02/09/18 à 08:47:58
| Dire merci | je vais suivre ce post, on y pense aussi |
Par Roxanne22 : le 02/09/18 à 09:05:11
| Dire merci | Mes parents avaient un hôtel en plus de leur restaurant. Ils en ont eu un peu marre de l'hôtellerie donc ils ont transformé l'hôtel en appartement de vacances. Au début ils avaient encore le resto donc il s'occupait de la réception des locataires et du ménage, ensuite ils ont vendu le resto et n'ont plus été proche donc c'est une agence qui s'occupe de ça. Ils sont très contents d'avoir fait ça. Ça ne leur prend pas beaucoup de temps. Ils sont quasi sûrs d'être payé et c'est plutôt rentable l'été  après ils sont sur la côte en Bretagne, il y a pas mal de tourisme. |
Par Ptibou82 : le 03/09/18 à 12:21:36
| Dire merci | Je dirais ne surtout pas acheter sur plans et acheter pas très loin de chez vous de manière à pouvoir aller voir sur place de temps en temps. Ça calme aussi les mauvais payeurs de savoir que le proprio peut venir réclamer son loyer en personne. |
Par CaroDadou : le 03/09/18 à 12:45:06
| Dire merci | Alors je baigne un peu dedans grâce à mon conjoint.... Déjà si je peux te recommander un truc, même si ça coûte des sous, c'est l'assurance loyer impayé, VRAIMENT. Je ne me souviens plus des conditions exactes mais il me semble qu'il faut passer par agence ou gestionnaire de biens immobiliers. Après néanmoins tu as la conscience tranquille, et les dossiers déposés doivent être validés par l'assurance (tu ne choisis pas ton locataire en gros) c'est elle qui valide ou non. Si plusieurs remplissent les conditions alors tu choisis parmi ceux qui ont été validés. Je sais qu'on fait vraiment pour avoir l'esprit tranquille, pas de visites, pas à se déplacer pour les états des lieux, pas à gérer les charges récupérables ou pas, et idem y'a eu des locataires qui ne payaient pas, il a fallu aller devant le tribunal pour les virer, l'aide juridique et le gestionnaire ont bien aidé. Bref oui tu y laisses un peu d'argent mais ça aide quand même d'être accompagné. Pour l'achat en lui-même, tu cherches dans quel secteur ? Ville/campagne ? Il faut regarder les commodités, ne pas hésiter à faire des visites "mystère" d'appartements cibles pour voir avant d'acheter quels prix se font et pour quelles prestations, et ensuite idem pour déterminer le loyer par exemple Message édité le 03/09/18 à 12:45 |
Par salsababy : le 03/09/18 à 12:58:53
| Dire merci | vu les expériences autour de moi je n'investirai jamais dans l'immobilier à but locatif! si je dois acheter un 2ème logement un jour, ça sera la maisonnette de mon voisin à 70 mètres de chez moi, pour acheter ma tranquillité car l'impasse ne dessert que nos 2 maisons. Pour l'instant mes sous sont sur des livrets et assurances vie, et si un jour ça déborde je ferai comme casimir , de la pierre papier, sur conseil du banquier. sinon on investit dans du foncier agricole, mais mon cas est particulier puisque c'est moi qui l'exploite. Le rendement est vraiment nul quand on le loue, mais les locataires ne le dégradent pas, et si c'est le cas même si c'est l'hiver et qu'ils ont des gosses on peut les mettre rapidement dehors Et à la revente y'a toujours preneur, et les prix grimpent d'années en années. |
Par maud : le 03/09/18 à 13:24:31
| Dire merci | Certes, il y a le risque d impayé et de dégradation, mais es tu prête à voir vivre quelqu un dans ton logement ? Je dis ça car notre ancien proprio nous a rendu la vie impossible pendant 3 ans (et il continu avec la nouvelle locataire  ) car il avait tellement peur qu on abîmé son logement et voulait tout contrôler. Lui te dirait certainement de ne Jamais investir pour louer car ça lui a demandé énormément d énergie à venir faire le tour du bâtiment x fois semaine et envoyer pleiiin de mail.. Message édité le 03/09/18 à 13:25 |
Par salsababy : le 03/09/18 à 14:30:57
| Dire merci | maud si j'achète la maison c'est surtout pas pour avoir un locataire à temps complet...du Air BnB/ chambres d'hôtes à la rigueur, mais ça serait plus pour loger un stagiaire ou des amis sinon... ça ne serait pas un investissement rentable...enfin tout dépend quel prix à notre tranquillité! Le proprio actuel n'est pas chi*** du tout, donc on pourra difficilement trouver mieux! Et on n'a pas de mal à se projeter un scénario catastrophe où des villotins-bobo-vegan investiraient les lieux! |
Par CaroDadou : le 03/09/18 à 16:02:47
| Dire merci | vu les expériences autour de moi je n'investirai jamais dans l'immobilier à but locatif salsababy pourquoi? T'as vu quoi d'horrible à ce point là ? Au contraire pour moi investir dans l'immobilier pour louer (et revendre plus tard avec une belle plus-value c'est souvent le but) c'est THE truc à faire ! Après pour faire une plus-value faut pas se louper sur l'achat mais franchement si t'es bon là dedans c'est tout bénef ! |
Par kefiretlome : le 03/09/18 à 17:01:44
| Dire merci | Nous avons des amis pour qui ça a été une vraie cata.... Les locataires ne payaient pas, il a fallu faire une procédure d'expulsion (évidemment, ça ne fonctionne pas pendant les mois d'hiver...donc ça recule le problème d'autant) Finalement, ils sont partis, mais en laissant des traces de leur passage : l'appartement a été entièrement saccagé, vandalisé, avec des trous dans les murs, les revêtements (sols/murs) déchirés, tachés, brûlés, toutes les faiences cassées (à coups de masse...) : wc, lavabo, baignoire, évier....les carreaux pétés, les vitres pétées (double vitrage !), des excréments (merde et urine) de partout, sols et murs, même au plafond, les évacuations bouchées (avec du ciment et des gravats), etc... Une volonté totale de détruire, de faire le mal. Hallucinant.... Mais heureusement, à ce point là, ça reste rare. (j'espère !) |
Par salsababy : le 03/09/18 à 17:42:06
| Dire merci | carodadou notre dernier logement en location...avant nous le proprio hébergeait un couple avec enfants sont un handicapé. Ils ont payé la caution et le 1et loyet et c est tout. Le mec était violent alors quand sa femme l enfermait dehors il s acharnait sue les volets roulants qu' il a cassé. Heureusement le couple s est séparé et ils sont parti. 13 mois sans loyer et des travaux à des frais. Un voisin qui loue une petite maison à côté de chez lui. Les gens se barrent en laissant la maison dans un état...Le chat avait massacré les tapisseries et le parquet en pissant dessus. La caution ne couvrait pas les dégâts. Mon père avait racheté la maison de son père. Quartier tranquille à rennes. C était la valse des locataires il en a eu marre de gérer ça il la revendu. |
Par beeboylee : le 03/09/18 à 17:46:56
| Dire merci | A contrario on loue une maison et un appart à deux endroits différents à des locataires impeccables et depuis un moment. Mais,c'est vrai en ayant été hyper chiants en amont sur le choix des dits locataires et leurs garanties. |
Par CaroDadou : le 03/09/18 à 17:52:41
| Dire merci | kefiretlome salsababy vous aviez pris des assurances loyers impayés ou pas du tout ? On a eu le cas aussi, des cadres sup sup sup qui louaient un T3, ils ont payé trois mois (ils étaient deux, sans enfants) et ensuite plus rien et pour le coup vu les revenus en CDI AUCUNE EXCUSE  comme quoi hein.... Idem on a du passer devant le tribunal pour les expulser et tout le toutim, ils avaient aussi laissé l'appart dans un état déplorable mais l'assurance a quand même limité la casse. Donc bon, je pense que malgré tout, même si on choisit bien on peut parfois avoir de mauvaises surprises. Le tout est de se prémunir : soit assurance, soit caution solidaire. Mais perso pour tout ce que j'ai cité plus haut, même pas en rêve je ne ferai ça sans gestionnaire ou agence, sinon t'as à gérer tout ! Le locataire pas content qui te fait chier pour ci ou ça, les états des lieux, les dossiers, les retards de paiement, les charges récupérables ou pas, etc etc etc. Alors quitte à y laisser un mois de loyer sur douze, je préfère encore payer quelqu'un de compétent. |
Par kefiretlome : le 03/09/18 à 19:18:26
| Dire merci | Ben, vu que je n'ai jamais été proprio d'un logement à louer, non, je n'ai pas d'assurance loyer impayé |
Par kefiretlome : le 03/09/18 à 19:24:01
| Dire merci | je préfère encore payer quelqu'un de compétent Encore faut-il qu'il le soit... J'en ai entendu des vertes et des pas mûres avec des agences... Déjà, moi, quand j'étais locataire, un problème de radiateurs qui fuyaient, on l'a signalé à l'agence mainte et mainte fois, jusqu'à ce que je dégotte les coordonnées du proprio et que je l'appelle directement : il était tout surpris, jamais l'agence ne lui en avait parlé. Il est venu le lendemain pour voir le souci, et m'a demandé s'il pouvait intervenir lui-même, au lieu de passer par le gestionnaire, que ça allait encore prendre des lustres. Il a réglé le problème, et m'a dit qu'il en avait marre de l'agence, ils prenaient leur com, mais ne communiquait jamais rien, il fallait qu'il réclame chaque année pour avoir le décompte, et le 2 ème appart qu'il louait, même résidence, même agence, le locataire était parti, l'agence ne l'avait même pas prévenu, il l'avait découvert par hasard, en voyant que la somme versée chaque trimestre par l'agence était plus basse que les autres fois. |
Par CaroDadou : le 03/09/18 à 19:36:32
| Dire merci | C'est sûr que certains gestionnaires ne font pas leur boulot, mais le bouche à oreille c'est encore le mieux pour en trouver un bon. On en a eu plusieurs, des bons comme des mauvais effectivement.... |
Par goodnightmoon : le 03/09/18 à 20:29:15
| Dire merci | Pour le coup j'ai eu une très mauvaise expérience . JAMAIS je ne referai du locatif Déjà je louais un studio (mon ancien appart ). Le.souci des petits surfaces c'est le turn over. En 5 ans jai eu une douzaine de locataire La dernière ne m'a pas payé de loyer et m'a pourri l'appart Résultat jai décidé de revendre car blasée mais le temps de le remettre en état et de le vendre je suis restée plus de 8 mois sans loyer (et avec le prêt qui courrait ) je suis passée à 2 doigts d'être interdit bancaire et j'ai nettoyé de la merde ... Bref plus jamais pour moi . Trop de souci par rapport au bénéfice. J'ai des tonnes d'autres exemples par réjouissant autour de moi . J'en ai aussi pour qui ça se passe pas trop trop mal (mes parents ) Mais ils ont quand même eu à faire face à une procédure d'expulsion qui a duré 2 ans . Clairement pour moi (et pour la banquière que jai pu être pendant 10 ans ) Si tu ne peux pas assumer le prêt sans entrée d'argent sur minimum 1 an c'est de la folie ... |
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