Compromis de vente terrain agricole
Sujet commencé par : helenenantes - Il y a 80 réponses à ce sujet, dernière réponse par paquita12Par helenenantes : le 24/02/14 à 20:45:54
| Dire merci | bonsoir à tous, j ai visité ce soir un terrain agricole en zone protégée de 2 ha.... la vendeuse a eu de tres nombreux contacts et nous ne sommes plus que 2 en finale! elle me communiquera son choix demain.... si elle nous choisit, nous signerons un compromis de vente. Puis le dossier sera présenté à la SAFER. pendant que la safer etudie notre cas, je procèderai à la demande du credit qui devrait prendre 2 à 3 mois (qui nous sera accordé c est certain). cependant j ai peur que la vendeuse ne s impatiente et privilégie une personne ayant les fonds immediats! de toute façon, la safer impose un delai, non? nous devrons imperativement attendre le feu vert de l organisme avant de debloquer les fonds non? merci |
Par phil50 : le 21/08/13 à 23:38:23
| Dire merci | le delai SAFER est incompressible oui çà+ le temps que le notaire remplisse les papiers  |
Par helenenantes : le 21/08/13 à 23:41:28
| Dire merci | pour une fois, les lenteurs administratives vont bien m arranger! !....cela me laisse le temps de boucler le credit!il paraitrait que nous aurions peu de chances d etre preemptés! bon à voir hein  .... comme on dit... qui vivra verra... |
Par kefiretlome : le 22/08/13 à 00:45:19
| Dire merci | Moi aussi, il y avait "peu de chances que ce soit préempté"... Le terrain faisait 8000 m2, il n'y avait que 5000 m2 d'herbage, le reste étant un petit bois... Le notaire disait que la Safer ne préemptait jamais à moins d'un hectare, dans la région en question... Et bien....elle a préempté.  |
Par jelys31 : le 22/08/13 à 08:43:31
  Déconnecté | Le délai de la SAFER est incompressible... sauf si l'acquéreur potentiel paie (c'est un forfait par tranche de prix de vente) auquel cas il peut se réduire à 1 mois. Ensuite, les choix de préemption de la SAFER varient selon les régions et l'intérêt du terrain. Dans mon cas, il y avait 7Ha ET la maison, ils devaient préempter sur tout ou rien! C'était donc une somme et ils sont plus enclins à préempter sur des terres agricoles seules, donc plus petit budget. J'ai croisé les doigts pendant 2 mois et 2 mois, c'est long! En plus, durant ces 2 mois, souvent le notaire ne prend pas d'avance au cas où... Pense à demander au notaire la date exacte de dépôt à la SAFER car après, c'est "pas de nouvelle, bonne nouvelle" mais encore faut-il savoir à partir de quand se réjouir! Bon courage et patience! |
Par colnat : le 22/08/13 à 08:44:07
| Déconnecté Dire merci | C'est un crédit hypothécaire pour un terrain agricole? Ca se passe comment si on fait la demande de crédit et si la safer preempte après? |
Par kefiretlome : le 22/08/13 à 10:14:35
| Dire merci | Il faut mettre une clause suspensive à la demande de crédit : crédit annulé si la vente ne se fait pas. C'est tout simple. Je plussoie jelys31 : dans mon cas, la lettre m'annonçant la préemption du terrain m'est arrivée exactement la veille de le fin du délai de 2 mois. J'étais verte ! |
Par helenenantes : le 22/08/13 à 10:29:06
| Dire merci | waou!!! c est dur ça! la veille??? pffff....la bonne nouvelle, c est que la vendeuse a porté son choix sur nous! suis trop contente! en plus elle est super sympa!!! nous devrions signer le compromis la semaine prochaine. j ai trop hate! il parait que la commune où nous achetons n est pas très sollicitée par la safer et ses acquereurs (beaucoup de fermes, beaucoup d agris qui ont deja du mal à vivre, et beaucoup de terrains qui leur appartiennent deja, et pas mal d exploitants qui mettent la clé sous la porte) la deleguée safer de notre secteur m a dit que je ne devrais pas avoir trop de soucis sur une petite surface comme ça. en attendant la vendeusea l air de souhaiter que j y mette deja mes chevaux, sans doute pour entretenir le terrain et ne pas laisser à l abandon. y a plus qu à croiser les doigts tres tres fort... |
Par kefiretlome : le 22/08/13 à 11:03:47
Par phil50 : le 22/08/13 à 12:08:19
| Dire merci | Ensuite, les choix de préemption de la SAFER varient selon les régions et l'intérêt du terrain. Dans mon cas, il y avait 7Ha ET la maison, ils devaient préempter sur tout ou rien! C'était donc une somme et ils sont plus enclins à préempter sur des terres agricoles seules, donc plus petit budget. Attention : il faut distinguer 2 chose : - soit la SAFER préempte pour elle-même, pour revendre ensuite. Celà pour conserver des terrains "importants" pour l’aménagement local. Ici c'est ~4% des cas - soit la SAFER préempte parce qu'elle est missionnée par un agri qui veut ce terrain  c'est le cas dans ~96% des cas par ici donc difficile de trouver une "politique " là-dedans ... parfois ils laissent filer 3 hectares, et parfois ils préempte pour 1500m2, parce que çà permet à quelqu'un de réunir 2 de ses pièces de terres |
Par helenenantes : le 22/08/13 à 12:31:31
| Dire merci | dans mon cas, la plus grande "menace" sera les proprietaires/ semi eleveurs de chevaux qui cherchent dur dur dans le coin... pour ce qui est du reste, tout le monde se connait et personne ne semble interessé par le terrain. j ai donc du soucis à me faire rapport aux centres equestres et au monde du cheval. |
Par jelys31 : le 22/08/13 à 21:35:32
| Déconnecté | J'ai eu de la chance dans mon cas. Les terres autour restent propriété de la vendeuse et sont en fermage. Le fermier avait encore un bail pour 6 ans sur 5Ha de ma superficie. Cà l'intéressait de les racheter mais comme c'est un ami de la vendeuse, il n'a pas voulu l'embêter dans la transaction. Pour montrer ma bonne volonté, je lui ai laissé les 5Ha en fermage pour encore 3 ans! Ca me gêne un peu mais je préfère l'avoir dans ma poche en contrepartie! |
Par Tavenas : le 22/08/13 à 23:53:45
| Dire merci | Tu as un statut d'agriculteur Jelys31? |
Par jelys31 : le 23/08/13 à 08:44:13
| Déconnecté | Non, simple particulier. Message édité le 23/08/13 à 08:45 |
Par Barbichou : le 23/08/13 à 08:40:21
| Déconnecté | helenantes " waou!!! c est dur ça! la veille??? pffff....la bonne nouvelle, c est que la vendeuse a porté son choix sur nous! suis trop contente! en plus elle est super sympa!!! nous devrions signer le compromis la semaine prochaine. j ai trop hate!" Même si la vendeuse vous a "choisi" et que le délégué SAFER vous assure qu'il n'y aura pas de problème... il est impératif, lors de la signature du compromis de vente, de mettre une clause suspensive "sous réserve de non préemption de la SAFER" Histoire d'éviter toute mauvaise surprise de dernière minute  |
Par Barbichou : le 23/08/13 à 08:50:30
| Déconnecté | jelys "J'ai eu de la chance dans mon cas. Les terres autour restent propriété de la vendeuse et sont en fermage. Le fermier avait encore un bail pour 6 ans sur 5Ha de ma superficie. Cà l'intéressait de les racheter mais comme c'est un ami de la vendeuse, il n'a pas voulu l'embêter dans la transaction. Pour montrer ma bonne volonté, je lui ai laissé les 5Ha en fermage pour encore 3 ans!" Tu lui as laissé pour beaucoup plus que 3 ans....  Un changement de propriétaire N'EST PAS une condition de rupture de bail si le repreneur n'est pas lui même agriculteur... Puisque ce n'est pas ton cas, à la fin du bail, celui ci sera renouvelé automatiquement au bénéfice du locataire actuel si celui ci le souhaite et tu ne pourras pas t'y opposer. Autrement dit ce n'est pas demain la veille que tu pourras récupérer les terres pour ton usage.  Là c'est tout bénef pour l'agri, il va pouvoir continuer à exploiter les terres sans avoir eu à les racheter, tu m'étonnes "qu'il ne voulait pas embêter la vendeuse dans la transaction" |
Par magalypims : le 23/08/13 à 09:24:07
| Dire merci | helene tu saurais me dire en MP combien tu paies l'hectare et à combien s'éleve les frais notariers |
Par kefiretlome : le 23/08/13 à 09:33:56
| Dire merci | +1 Barbichou |
Par paquita12 : le 23/08/13 à 10:29:04
| Dire merci | jelys31: t'as intérêt à ce qu'il soit vraiment sympa parce comme dit Barbichou qu'il n'est absolument pas obligé de te rendre les terres, ni dans 3 ans ni dans 30 ans voire plus si son fils reprend l'activité.... Après, c'est la loi, il est peut-être vraiment sympa et te les rendra mais rien ne l'y oblige. Et si tu avais un statut agri, il te faut un préavis de 18 mois avant la fin de bail, je crois. Barbichou: si la SAFER préempte, de toutes façons, le compromis ne mène nulle part et la vente est nulle non? |
Par Thalis : le 23/08/13 à 10:41:27
| Dire merci | " si la SAFER préempte, de toutes façons, le compromis ne mène nulle part et la vente est nulle non?" Bensi la SAFER preempte au prix proposé, le vendeur ne peut pas dire "ah non finalement je ne vend pas". Il peut uniquement si la SAFER trouve le prix trop cher. Donc la vente se fait.... au profit de la SAFER |
Par jelys31 : le 23/08/13 à 11:05:26
| Déconnecté | Tu peux garder tes et tes Barbichou... Le bail courant a été résilié à la signature de l'acte et remplacé par un commodat portant sur 3 ans. |
Par paquita12 : le 23/08/13 à 11:08:12
| Dire merci | Certes, ça je le sais, mais la mention ""sous réserve de non préemption de la SAFER" suffit à empêcher ça? J'ai des doutes. |
Par helenenantes : le 23/08/13 à 11:49:02
| Dire merci | je viens d avoir le notaire...on verse 5% du montant du terrain (hors frais de notaire) à signature du compromis. qui nous sera restitué en cas d annulation de la transaction par la safer. il y a effectivement une clause supsensive de credit mentionnée par le notaire car il vient de me le préciser. je pourrai en dire plus après signature car il s occupe de tout. si la safer intervient la vente est nule, on me rend mon cheque et j ai le droit de pleurer!  |
Par Thalis : le 23/08/13 à 11:49:15
| Dire merci | aucune idée si la clause est legale ou pas. ça seul le notaire peut le dire |
Par helenenantes : le 23/08/13 à 19:15:24
| Dire merci | je crois ne pas avoir compris le fonctionnement ...admettons... je signe le compromis... le notaire a obligation d avertir la safer de cette vente... et ensuite? seule la safer peut préempter pour remettre à la vente ensuite??? ou un agri peut il voir la publication de la transaction en mairie et s imposer sur l acquisistion? quelqu un peut m expliquer? merci |
Par phil50 : le 23/08/13 à 19:19:35
| Dire merci | la SAFER peut acheter, pour elle, et le remettre à la vente. c'est assez rare. Le plus souvent, elle est mandaté par un agriculteur qui convoite ces terres (souvent par plusieurs agris ...), donc elle achète pour lui |
Par frederic62 : le 23/08/13 à 19:27:42
| Dire merci | je crois ne pas avoir compris le fonctionnement ...admettons... je signe le compromis... le notaire a obligation d avertir la safer de cette vente... et ensuite? seule la safer peut préempter pour remettre à la vente ensuite??? ou un agri peut il voir la publication de la transaction en mairie et s imposer sur l acquisistion? quelqu un peut m expliquer? merci Seul la SAFER peut préempter au prix conclu entre le vendeur et l'acheteur pas en dessous ... sauf en cas de d'utilité publique (construction canal, sncf ...) Normalement la SAFER a une liste des agri intéressé mais peut aussi se renseigner auprès des agri locaux surtout ceux qui sont en installation/reprise ... Un agri qui aurait connaissance de la vente ne pourra faire intervenir que la SAFER lui directement ne peut rein faire ... |
Par frederic62 : le 23/08/13 à 19:35:18
| Dire merci | Certes, ça je le sais, mais la mention ""sous réserve de non préemption de la SAFER" suffit à empêcher ça? J'ai des doutes. Oui c'est une condition suspensive comme l'obtention d'un certificat d'urbanisme pour la construction d'une habitation ou autre bâtiment ... on peut en mettre pas mal si les deux partis sont ok et que ce n'est pas contraire à la loi .... Il y a des personnes qui mettent parfois pour éviter de payer un crédit relais la condition la revente de leur maison actuelle ... |
Par paquita12 : le 23/08/13 à 19:40:55
| Dire merci | Mais je ne comprends pas à quoi ça sert. Dans le cas du CU, ça permet d'éviter de se retrouver propriétaire d'un terrain sans CU. Mais là, grosso modo, on dit que si la vente se fait pas ( parce que la SAFER préempte) la vente se fait pas (la clause suspensive fait effet). Je vois pas l'intérêt. La SAFER peut aussi bloquer la vente si elle trouve le prix trop élevé et proposer d'acheter ou un acheteur à un autre prix mais le vendeur n'est alors pas obligé de vendre. |
Par frederic62 : le 23/08/13 à 20:11:28
| Dire merci | on dit que si la vente se fait pas ( parce que la SAFER préempte) la vente se fait pas (la clause suspensive fait effet). Je vois pas l'intérêt. Si la vente se fait mais pas au profit de la personne qui a signé le compromis ... La SAFER peut aussi bloquer la vente si elle trouve le prix trop élevé et proposer d'acheter ou un acheteur à un autre prix mais le vendeur n'est alors pas obligé de vendre. Non la SAFER ne peut pas proposer un prix d'achat plus bas que celui qui a été approuvé entre le vendeur et le primo acheteur ... sauf en cas de d'une préemption au profit d' une utilité publique .... par chez moi les prix des terres agricoles vont de 10 000 à 60 000 euros l'ha ... ça douille mais étonnement ça se vend facilement ... |
Par helenenantes : le 23/08/13 à 20:24:35
| Dire merci | ah ok , elle peut donc etre mandatée par un agri...après publication du bien en cours de compromis donc...aie |
Par balthazard : le 23/08/13 à 23:23:58
| Dire merci | bonjour sur le site http://www.coordinationrurale.fr/safer-quelques-rappels.html "La safer souhaite préempter mais propose un prix inférieur au prix de vente fixé à l'origine, puis-je retirer mes biens de la vente ? Si oui, serai-je contraint d'attendre une certaine période avant de les remettre en vente ? Lorsque la SAFER n'est pas d'accord sur le prix initialement fixé, elle fait alors une offre au vendeur. Dans ce cas, le vendeur peut : Accepter l'offre. Ainsi la vente est considérée comme parfaite (sous réserve d'avoir purgé les droits de préemption prioritaires (fermier, collectivité locale, Etat, co-indivisaire). Accepter le principe de la préemption mais contester le prix proposé et demander alors la fixation du prix par le tribunal de grande instance (TGI). Retirer les biens de la vente. Dans ce cas, le vendeur a toute latitude pour procéder à une nouvelle vente, mais il devra recommencer la procédure de notification. " donc il semble bien que la safer puisse préempter à un prix inférieur , et bloquer la vente si le vendeur n'est pas d'accord |
Par paquita12 : le 23/08/13 à 23:35:07
| Dire merci | Frederic62: Je suis ès sure qu'elle peut faire préemption moins cher si elle estime que le prix proposé est hors marché ( il y a des grilles de prix selon les régions et selon le type de terre), mais dans ce cas, elle ne peut pas obliger le propriétaire à vendre. Sinon, il y a des secteurs où il n'y aurait plus de terres agricoles depuis longtemps, les promoteurs auraient tout acheté à prix d'or en attendant que ça devienne constructible. Maintenant, de façon générale, le rôle de la SAFER n'est pas non plus de léser les propriétaires de terres agricoles qui souhaitent vendre. Pour le cas de la fameuse phrase dans le compromis, je repose ma question autrement: est-ce que cette simple phrase dans un compromis permet d'annuler la vente si la SAFER souhaite préempter au prix, donc de l'empêcher d'acheter et donc réserver la vente au particulier souhaité? J'ai de gros doutes quand même, ça me semble un peu trop facile. Le droit de préemption de la SAFER sur un terrain agri est le même que celui de la mairie sur tout bien immo, je doute qu'un truc aussi banal puisse permettre de passer par dessus et de ne prendre aucun risque pour le vendeur. |
Par kefiretlome : le 23/08/13 à 23:52:36
| Dire merci | Bien sûr que oui, cette clause est tout à fait possible. De toute façon, quand on assorti un achat de ce type (terrain, maison....) d'un crédit, il faut penser à ces clauses. Si la Safer préempte, la vente entre le vendeur V et l'acheteur A n'a plus lieu, c'est une évidence. Si pour cet achat, A avait fait une demande de crédit, et que cet achat ne peut plus se faire, pour cause de préemption par la Safer, le crédit n'est plus nécessaire, donc évidement qu'il y a intérêt à mettre une clause résolutoire ! genre "si la vente de ce terrain à A ne peut plus se faire, pour une raison indépendante de la volonté de A, le crédit sera annulé" Car la préemption par la Safer est bien une raison indépendante de la volonté de A. |
Par paquita12 : le 24/08/13 à 00:06:04
| Dire merci | J'espère bien que c'est le cas même sans la clause. Je répère que dès qu'on achète un bien, ça passe en mairie qui peut préempter et on n'a pas de risque de se retrouver avec un crédit dont on ne sait que faire ( à part le rembourser) sur les bras. Bref, je vois tjr pas l'utilité de cette clause à part si elle peut protéger le vendeur qui ne veut pas vendre à n'importe qui mais j'ai de gros doutes sur cette possibilité. |
Par phil50 : le 24/08/13 à 00:09:10
| Dire merci | ce genre de clause te protège aussi si la SAFER ne préempte qu'une partie de ton achat. exemple : tu achètes une maison, 1 parcelle de 2000m2 et une parcelle de 10 000m2 la SAFER préempte les 10 000m2 : encore heureux que tu ne sois pas obligé d'acheter le reste, qui ne correspond plus du tout à ton projet |
Par kefiretlome : le 24/08/13 à 00:11:39
| Dire merci | Non, elle ne sert pas à protéger le vendeur, mais bien l'acheteur. Dans TOUS les cas où on fait un crédit, il FAUT mettre cette clause, pour éviter tout risque. Car la vente qui ne se fait pas, ça peut aussi être pour d'autres raisons... Un cas de force majeure par exemple. ça ne sert à rien de marquer spécifiquement un truc genre "si la Safer préempte". Il faut marquer ça de façon plus large, pour englober toutes les raisons qui pourraient faire capoter la vente. Histoire de ne pas se retrouver avec un crédit sur le bras pour rien.... |
Par paquita12 : le 24/08/13 à 00:25:32
| Dire merci | kefir: ça d'accord, mais comme tu dis, c'est de façon générale concernant le prêt SI la vente se fait. De même il y a une clause pour non obtention du prêt. Mais ça ne me dit pas l’intérêt de la clause qu'a proposé Barbichou. C'est si compliqué, pourquoi tout le monde répond à côté? Phil: oui, là ça aurait un intérêt . Mais en l’occurrence, dommage pour le vendeur, il lui resterait plus que sa maison sans ses terres... Je crois qu'il y a autre chose à faire pour que ça soit considéré comme un tout et qu'elle ne puisse pas préempter sur une seule partie |
Par kefiretlome : le 24/08/13 à 01:01:49
| Dire merci | il est impératif, lors de la signature du compromis de vente, de mettre une clause suspensive "sous réserve de non préemption de la SAFER" C'est cette phrase qui te gêne ? En quoi ne comprends tu pas ? C'est exactement ce que je viens de t'expliquer. On peut bien sûr mettre une clause pour une raison précise (en l'occurrence, ici, un risque de préemption de la Safer). Un peu con de se limiter à ça d'ailleurs... Perso, j'aurais tendance à préférer une clause englobant plus largement les risques potentiels de capotage de la vente. Mais en elle-même, cette clause ne me choque pas. |
Par balthazard : le 24/08/13 à 01:46:18
| Dire merci | bonsoir Phil50 , la safer dans le cas d'une vente en lot ne peut faire une préemption partielle, elle doit le faire sur tout le lot ...elle réclame ce droit depuis longtemps et a même fait des actions de lobbying au sénat dans ce but mais pour le moment ça lui est impossible. Je ne suis pas juriste mais l'annulation de vente vaut en général annulation du crédit...sinon ce serait trop facile...le mec veut un crédit pour monter une affaire, il lance un projet d'acquisition de baraque bidon, le projet échoue et il conserve le crédit qu'il n'aurait pas eu au même taux (et peut-être même pas du tout autrement) ...(une banque prête à taux relativement bas pour l'immobilier mais pas au même taux si tu veux te lancer dans d'autres projets..) il y a pas mal d'histoire de ce genre dans les rubriques judiciaires.. |
Par paquita12 : le 24/08/13 à 08:14:01
| Dire merci | Ben oui, quand t'achètes avec crédit immo , safer ou pas, si la vente ne se fait pas (peu importe la raison) le crédit non plus, phrase inutile pour ça. J'ai acheté 2 fois un bien immo, pas concerné par la safer, donc ca je connais. Mais je ne vois tjr pas l'intérêt de cette phrase, mis à part si elle permet pour le vendeur de retirer le terrain de la vente si la safer préempter et ca me semble gros comme truc. |
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