Compromis de vente terrain agricole
Sujet commencé par : helenenantes - Il y a 80 réponses à ce sujet, dernière réponse par kefiretlomePar helenenantes : le 24/02/14 à 20:45:54
| Dire merci | bonsoir à tous, j ai visité ce soir un terrain agricole en zone protégée de 2 ha.... la vendeuse a eu de tres nombreux contacts et nous ne sommes plus que 2 en finale! elle me communiquera son choix demain.... si elle nous choisit, nous signerons un compromis de vente. Puis le dossier sera présenté à la SAFER. pendant que la safer etudie notre cas, je procèderai à la demande du credit qui devrait prendre 2 à 3 mois (qui nous sera accordé c est certain). cependant j ai peur que la vendeuse ne s impatiente et privilégie une personne ayant les fonds immediats! de toute façon, la safer impose un delai, non? nous devrons imperativement attendre le feu vert de l organisme avant de debloquer les fonds non? merci |
Par phil50 : le 24/08/13 à 09:11:05
| Dire merci | Ben en même temps, en France on est encore libre de vendre, ou pas, son terrain ... Tant que la vente n'est pas signée, le vendeur peut tout à fait décider de ne plus vendre ... Ceci étant dit, 9 fois sur 10, le vendeur, ce qu'il veut, c'est vendre ! donc que ce soit à Pierre, Paul ou Jacques ... tant qu'il touche son pognon ... |
Par helenenantes : le 24/08/13 à 09:58:08
| Dire merci | de toute façon, le notaire propose d'office la clause suspensive... il s 'occupe de tout! |
Par kefiretlome : le 24/08/13 à 10:06:56
| Dire merci | Phil50 , la safer dans le cas d'une vente en lot ne peut faire une préemption partielle, elle doit le faire sur tout le lot Tout à fait vrai Balthazard. Cependant, Phil n'a pas précisé dans le cas d'une vente en lot. Ce que tu évoques, c'est le cas d'une vente par un seul et unique propriétaire., sur des biens attenants. Mais, tu peux avoir un projet, genre maison + terrain pour installer tes chevaux à la maison. La maison appartient à Jacques, le terrain d'à côté appartient à Paul. Les 2 sont d'accord pour te vendre leurs biens au même moment. Tu montes ton dossier, mais tu as intérêt à inclure la clause annulant la vente si l'une des portions du lot ne se trouve plus accessible (par exemple la Safer qui préempte ton terrain...) On n'est pas ici dans le cas d'une vente en lot non préemptable par la Safer. On est exactement dans le cas de figure où ton projet capote, car la maison sans le terrain, ça ne t'intéresse pas. 2ème chose : non, on n'est pas tout à fait libre de vendre ou non, Phil50. Dans le cas où la préemption de la Safer se fait au prix annoncé à l'acheteur initiale, le vendeur ne peut plus retirer son bien de la vente. Le terrain sera vendu, à la Safer, sans que le vendeur puisse refuser. Même s'il s'était mis d'accord avec l'acheteur initial en lui promettant de vendre à lui et à personne d'autre. C'est exactement ce que j'ai vécu, quand la Safer a préempté. Très exactement, le terrain, le vendeur en voulait 50000 francs. Mais c'était plus cher que le prix du marché sur ce type de bien. Pour diminuer les frais, il nous a proposé de mettre officiellement 30000 francs, et 20000 francs sous la table....Nous on voulait le terrain, alors on a fait comme il voulait. Mais mauvaise idée. Car à 50000 francs, la Safer aurait peut-être bloqué la vente, peut-être pas. Mais à 30000, c'était pile dans les prix, la Safer a préempté à ce prix là. Du coup, moi, je n'ai pas eu le terrain, mais le vendeur a été obligé de le vendre à 30000 !!!! Il a perdu les 20000 supplémentaires qu'il voulait ! S'il avait mis d'emblée 50000 francs, la Safer aurait sans doute proposé un prix plus proche de celui du marché, et la vente vers nous aurait été annulée, mais lui, il aurait pu garder son terrain, et le louer par exemple. Ou attendre, et remettre en vente plus tard... Paquita, encore une fois, je ne vois pas trop ce que le vendeur peut protéger dans ton exemple : ce n'est pas lui qui met la clause suspensive, c'est l'acheteur ! La clause, elle est pour lui, pas pour le vendeur. |
Par balthazard : le 24/08/13 à 11:40:13
| Dire merci | Bonjour Très bien analysé et histoire édifiante en plus |
Par paquita12 : le 24/08/13 à 14:30:08
| Dire merci | kefir: c'est pas mon histoire, je ne comprends pas pourquoi Barbichou propose cette clause qui ne sert à rien, c'est tout. Bref, c'est pas grave.... Sinon, un lot doit forcément être attenant ou ça peut être un pré et une maison appartenant au même propriétaire mais pas attenant? |
Par kefiretlome : le 24/08/13 à 15:25:38
| Dire merci | Un pré et une maison appartenant au même proprio mais pas attenant peuvent être préemptés séparément par la Safer. Même si c'est vendu en "lot". D'où encore une fois, sur un tel projet, l'importance de lier les 2 achats avec une clause de sécurité. Le seul cas où la Safer ne dissocie pas, c'est quand le terrain vendu l'est avec une maison (ça se touche). C'est tout ou rien. Comme les agris, la maison, ils n'en ont rien à battre, ils ne veulent que les terres, c'est encore le meilleur truc à chercher si vous voulez vous installer avec vos chevaux chez vous : une ancienne ferme, avec du pré autour. Même si sur le cadastre cela représente plusieurs parcelles. La maison que j'ai achetée, elle avait d'abord été achetée par le précédent proprio en tant qu'ancienne ferme, + les terres attenantes (1 hectare et 4000 m2). Le terrain du coup n'est plus "agricole" (sans pour autant être constructible ou quoi que ce soit d'autre. ) Si un jour je revend l'ensemble, bien qu'il y ait un hectare d'herbage, il n'y aura pas de notification du notaire à la Safer (comme il n'y en a pas eu quand j'ai acheté) Par contre, si j'avais acheté à l'ancien agri proprio, là, il y aurait eu notification Safer (mais bon, une maison + du terrain, la Safer préempte rarement) Message édité le 24/08/13 à 15:27 |
Par paquita12 : le 24/08/13 à 20:22:45
| Dire merci | Kefir : pourquoi "encore une fois"? Dans l'achat que tu décris la clause a son intérêt, dans l'achat d'UN terrain de 2 hectares (ce sur quoi s'exprimait barbichou) elle ne sert à rien. Parfois j'ai l'impression d'habiter sur une autre planète.... Merci pour les autres infos. Message édité le 24/08/13 à 20:24 |
Par kefiretlome : le 25/08/13 à 00:29:36
| Dire merci | Moi, je ne comprends pas pourquoi tu t'obstines à affirmer qu'une clause suspensive ne sert à rien dans l'exemple donné par Barbichou. Dans tous les cas, c'est une clause utile pour pouvoir annuler une demande de crédit si une vente ne se fait pas.... Et si on a envie de mettre "sous réserve de non préemption par la Safer..." au lieu de "sous réserve que la vente se fasse à mon profit" ou tout autre formule, je ne vois pas où est le problème. Tu cherches vraiment à couper les cheveux en quatre  |
Par paquita12 : le 25/08/13 à 09:58:42
| Dire merci | Parce que c'est la banque qui met "sous réserve la vente se fasse à ton profit", c'est pas le souscripteur du pret qui se protège, c'est la banque qui ne te prête des sous que pour ca et donc qui se protège si ca se fait pas. Apres on peut en effet mettre la clause qu'on veut, meme la plus farfelue, mais en l'occurence, c'est pas logique et donne des elements sans logique derriere, ça aide pas franchement les gens à comprendre la logique, justement. La logique c'est que cette clause protège effectivement en cas d'achats de plusieurs biens ou à plusieurs propriétaires. Alors oui, je coupe les cheveux en 4 si tu veux, sauf que quand on s'intéresse aux notions d'achat immo et de tout ce qui touche à la justice et au droit, je pense pas que ce soit inutile non... Enfin bon, généralement c'est le notaire qui s'occupe de ca, mais mieux vaut avoir un oeil... Sur ce, je n'ai rien de plus à dire sur ce sujet, j'avais posé la question sur cette clause parce qu'elle me semblait fantaisiste mais je me disais qu'elle avait peut-être une utilité quelconque que je n'avais pas vue. Au final, je n'ai eu que des réponses à côté pour m'expliquer que si, si, elle était super importante mais avec aucun exemple concret qui ne tienne la route. Bon ben tant pis, hein! J'aurais bien aimé que Barbichou m'explique le fond de sa pensée... Qui était peut-être simplement de dire que la safer était importante, va savoir... Message édité le 25/08/13 à 10:00 |
Par balthazard : le 25/08/13 à 22:25:45
| Dire merci | salut Tout a fait c'est la banque qui se protège, si tu achètes une maison ou un terrain, que tu rembourses ou pas le crédit, la banque cours peu de risque car à ce moment tu as un patrimoine qui pourra éventuellement être saisi (les banques ne sont pas pressées mais très obstinées...) si tu n’achètes pas, les choses changent, il n'y a plus aucune sécurité à te prêter quoi que ce soit personne ne sait ce que tu feras de l'argent du prêt , ne crois pas les banques naïves à ce point..elle ne te prêtent plus rien c'est tout Quant aux clauses, on peut rajouter plein de choses mais aucune ne contournera la loi, si elle est illégale elle ne jouera pas |
Par Barbichou : le 26/08/13 à 11:13:06
  Déconnecté | paquita12 "J'aurais bien aimé que Barbichou m'explique le fond de sa pensée... Qui était peut-être simplement de dire que la safer était importante, va savoir..." J'ai donné l'exemple "sous réserve de non préemption par la Safer" parce que le sujet parlait de Safer et de droit de préemption. J'aurais pu aussi marquer "sous réserve de l'obtention du prêt immobilier par la banque" etc.... c'était simplement pour expliquer qu'il est important de mettre une clause suspensive lors d'un compromis de vente pour ne pas se retrouver avec un prêt inutile sur les bras. Message édité le 26/08/13 à 11:14 |
Par Barbichou : le 26/08/13 à 11:24:20
| Déconnecté | jelys31 : je met des  et des  si je veux, si çà ne te plait pas tant pis pour toi. Dans ton premier post tu écrivais : "J'ai eu de la chance dans mon cas. Les terres autour restent propriété de la vendeuse et sont en fermage. Le fermier avait encore un bail pour 6 ans sur 5Ha de ma superficie. Cà l'intéressait de les racheter mais comme c'est un ami de la vendeuse, il n'a pas voulu l'embêter dans la transaction. Pour montrer ma bonne volonté, je lui ai laissé les 5Ha en fermage pour encore 3 ans!" Il n'était indiqué nulle part que le bail avait été rompu avec l'accord de l'agri qui avait les terres en fermage, et n'étant pas Mme Soleil je ne pouvais pas le deviner, c'est hyper rare qu'un agri accepte de lâcher des terres, surtout quand il aurait été intéressé par leur achat comme tu le précises, tu as vraiment eu énormément de chance sur ce coup là. Mais je maintiens mon affirmation, si l'agri qui a les terres en location veut continuer à les exploiter, le changement de propriétaire de ces terres n'est pas un cas légal de rupture de bail et je connais plusieurs acheteurs simples particuliers qui se sont retrouvés ainsi propriétaires de terres agricoles qu'ils ne peuvent récupérer pour leur propre compte. |
Par helenenantes : le 26/08/13 à 19:44:29
| Dire merci | question: où la safer fait elle paraitre les ventes lorsque le compromis est en cours? où se font les publications svp? |
Par tyoc : le 26/08/13 à 19:49:54
| Dire merci | où la safer fait elle paraitre les ventes lorsque le compromis est en cours? où se font les publications svp? C'est à dire ? Il me semble que la SAFER prévient le notaire lorsqu'elle préempte. Mais c'est de mémoire, la SAFER m'a pas embêté pour mes terres.  |
Par helenenantes : le 26/08/13 à 19:52:38
| Dire merci | j ai cru comprendre que lorsque le compromis etait en cours, il y avait une parution en mairie et dans le journal? ce qui permet à certains agris de demander la preemption... là je fais un peu dans ma culotte parce que mon agri vient de m annoncer qu il reprenait ses terrains en mars 2014 voire avant... |
Par helenenantes : le 26/08/13 à 22:45:08
| Dire merci | Les étapes de l'achat 1. La Safer, avant de vendre un bien, fait un appel à candidats : elle annonce la vente dans deux journaux locaux et à la mairie, pendant quinze jours, comme la loi l’y oblige. Attention : la publication des offres sur les sites Proprietes-rurales.com ou Frenchland.com n'est pas systématique ; ces sites ne proposent qu'une sélection d'offres. 2. Tout le monde peut se porter acquéreur et toutes les candidatures sont examinées. 3. Vous souhaitez acheter : vous remplissez une fiche signalétique et surtout décrivez votre projet. C’est une étape importante : elle vous permet de développer tous vos arguments et d’exposer votre motivation. 4. Votre projet est sérieux et a un financement sérieux. Vous versez, éventuellement, un cautionnement qui vous sera intégralement restituée si votre projet n’est pas retenu ou qui sera transformé en acompte s’il est choisi. 5. Tous les projets sont étudiés dans le cadre de commissions consultatives (commissions locales, comité technique*). 6. La Safer prend contact avec le notaire pour préparer le projet d’acte de vente et l’aider à réunir tous les documents nécessaires. 7. L’acte de vente peut contenir des conditions particulières dont un cahier des charges à respecter qui permet d’assurer le maintien de la destination du bien pendant dix ans minimum. * Le comité technique donne un avis sur les projets présentés, en regard des trois grandes missions des Safer, de l’intégration du projet dans le tissu local, de sa conformité avec la politique locale, de la compétence du candidat et de la solidité technique et financière de son projet. |
Par phil50 : le 26/08/13 à 22:48:52
| Dire merci | Les terrains à vendre, ici, sont tjrs affichés en mairie (petit encart de la SAFER changé chaque semaine) de plus, la SAFER publie la liste des terrains dans l'agriculteur normand il me semble Enfin : les agriculteurs d'un secteur peuvent poser des "alertes" : la SAFER les prévient alors directement lors de toute transaction |
Par kefiretlome : le 27/08/13 à 00:42:09
| Dire merci | En général, elle publie dans les journaux agricoles (le sillon...) Et c'est affiché en Mairie (chez nous, il y a 2 panneaux vitrés où la mairie affiche les compte rendus d'analyse de l'eau, les délibérations du conseil municipal, etc...et les annonces de la Safer...) |
Par frederic62 : le 27/08/13 à 08:40:25
| Dire merci | j ai cru comprendre que lorsque le compromis etait en cours, il y avait une parution en mairie et dans le journal? ce qui permet à certains agris de demander la preemption... Non non il n'y a aucune publicité de la SAFER ... c'est pour ça quand on arrive à trouver des terre agricole à acheter il faut rester plus que discret dans cet achat pour éviter que des agri ne soient au courant et demande la préemption en leur faveur à la SAFER Les annonces que publie la SAFER sont des terres qui sont dans les réserves foncières de celle ci mais aussi (souvent) des propriétaires qui demandent à la SAFER de vendre leur bien ... Message édité le 27/08/13 à 08:42 |
Par helenenantes : le 05/10/13 à 09:16:05
| Dire merci | bon... alors j ai reçu un questionnaire de la safer... me demandant ce que je comptais faire du terrain et ma situation actuelle...j ai renvoyé, on verra bien... question: la safer ne sort pas d'argent? elle ne preempte que si qqun est interessé? |
Par helenenantes : le 24/02/14 à 20:49:01
| Dire merci | voilà des news depuis le temps... j ai été préemptée!!!!!  ... signature le 04/09/13... questionnaire reçu le 30/09.... reponse pour préemption vers le 20/10!!!! ... on ne baisse pas les bras!! on en cherche d autres à signer!! |
Par kefiretlome : le 24/02/14 à 21:00:47
| Dire merci | Je suis désolée pour toi. Mais ça ne m'étonne pas du tout. |
Par helenenantes : le 24/02/14 à 21:17:34
| Dire merci | le motif etait que la ferme voisine avait perdu des terrains au titre de l urbanisation, et serait interressée par cette acquisition. je ne sais pas si la vendeuse a accepté de leur céder. j'ai peu d espoir de réussir une transaction sans être préemptée mais en tout cas, je persevere....je cherche toujours, et signerai jusqu à ce que ça fonctionne! |
Par kefiretlome : le 24/02/14 à 21:28:42
| Dire merci | Si la préemption se fait au prix convenu à la base, la vendeuse ne peut pas refuser. Elle est obligée de céder le terrain. |
Par Barbichou : le 25/02/14 à 09:18:30
| Déconnecté | "Si la préemption se fait au prix convenu à la base, la vendeuse ne peut pas refuser. Elle est obligée de céder le terrain." Non, elle n'est pas obligée de céder le terrain : elle peut aussi décider de le retirer de la vente. Heureusement qu'on a encore le droit, en tant que propriétaire, de décider de vendre ou non ! |
Par kefiretlome : le 25/02/14 à 09:47:04
| Dire merci | C'est faux barbichou. Elle peut retirer son bien de la vente uniquement si la Safer fait une préemption à un prix inférieur à celui auquel elle voulait vendre. Mais si la Safer préempte au prix inscrit dans le compromis initial, elle ne peut rien faire, il lui est impossible de se retirer, la vente a lieu. C'est ce qui s'était passé pour nous. Le terrain, le vieux en voulait 50000 francs. Mais il voulait faire officiellement 30000 francs, et qu'on lui donne 20000 francs de main à main (complètement illégal mais on voulait absolument ce terrain, il ne voulait pas vendre autrement, alors pas bien le choix) Il avait accepté de nous vendre à nous grâce à une connaissance. Un agir du secteur lui avait demandé plusieurs fois, mais il ne voulait pas lui vendre à lui car il ne s'entendait pas avec. À l'époque on ne connaissait pas ce risque safer sur les terres agricoles. Sinon on aurait laissé tomber... Donc nous avons signé un compromis pour une vente à 30000 francs. Ce qui était cohérent avec le marché. 2 mois plus tard nous avons reçu la notification de préemption. A 30000 francs. Le vieux, perdant 20000 dans l'opération, à voulu retirer le pré de la vente, mais le notaire lui a dit que c'était impossible justement parce que la safer preemptait au prix convenu. Et qu'il y avait seulement substitution d'acquéreur. La vente était "réputée parfaite" et se faisait jusqu'au bout... Le fait de perdre 20000 francs + de vendre à son "ennemi" a eu d'autres effets : le vieux en a fait une attaque et s'est retrouvé à l'hosto... |
Par Thalis : le 25/02/14 à 15:39:08
| Dire merci | je confirme ce que ditkefire |
Par helenenantes : le 25/02/14 à 20:03:48
| Dire merci | notre terrain était à 3000?/hectare...cher pour le marché du 44... du coup je ne sais pas ce qu il est devenu |
Par jcd : le 25/02/14 à 20:19:50
| Déconnecté Dire merci | si tu refuses de signer la vente, ils font quoi? ils vont pas t'emmener entre 2 gendarmes menottes au poignets pour te faire signer? |
Par kefiretlome : le 25/02/14 à 22:00:00
| Dire merci | Juridiquement, le compromis vaut vente. Si l'une des parties renonce à latransaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. |
Par phil50 : le 25/02/14 à 23:54:31
| Dire merci | Mais du coup, si la SAFER propose un prix inférieur, ton compromis vaut tjrs vente  |
Par kefiretlome : le 26/02/14 à 00:52:53
| Dire merci | Non. Si la Safer propose un prix inférieur, le vendeur peut retirer le bien de la vente. Mais la Safer aura fait capoter la vente. Si le vendeur veut le remettre en vente, il peut, mais il faudra refaire toute la procédure, le compromis, les délais de notification, etc...et la Safer préemptera à nouveau, etc... ça peut durer longtemps...elle peut se permettre de jouer la montre. Le vendeur, s'il vend parce qu'il a besoin de sous, finira par lâcher son bien, mais surtout, l'acheteur potentiel finira par abandonner l'idée d'acquérir ce bien là. |
Par phil50 : le 26/02/14 à 01:16:33
| Dire merci | Oui, je comprends bien le principe ... ça me semble quand même contraire à tout le droit européen ça : t?empêcher de vendre ton bien au prix que tu veux ... |
Par Juvénile : le 26/02/14 à 06:35:29
| Dire merci | La SAFER a été créée justement pour que les prix des terres restent raisonnables!De ce que j'en ai lu ce serait Jean Gabin l'acteur qui à l'époque achetait vu qu'il en avait les moyens toutes les terres vers chez lui à des prix tel que les agriculteurs ne pouvaient pas suivre! Du coup les agriculteurs ont mis en place la SAFER |
Par phil50 : le 26/02/14 à 08:07:43
| Dire merci | Oui, ça je sais. Mais, juste, à mon avis, aujourd'hui, ça ne respecte pas le droit européen et ça bafoue le doit de propriété de l'individu |
Par Juvénile : le 26/02/14 à 09:48:11
| Dire merci | ça bafoue le doit de propriété de l'individu oui mais on risque d'arriver que l'accès à la propriété ne soit possible qu'au gens fortunés  |
Par kefiretlome : le 26/02/14 à 10:01:27
| Dire merci | Ce ne sont pas les agris qui ont mis en place la safer. C'est la loi d'orientation agricole de 1960, votée donc par nos députés et entérinée par le sénat. Et puis il va falloir s'accrocher pour acheter du terrain agricole en n'étant pas agri : les pouvoirs de la safer viennent d'être élargis, notamment au sujet des préemptions... Il y a eu un post récemment là dessus. |
Par Sidd : le 26/02/14 à 10:12:44
| Dire merci | C'est une véritable mafia. Le fonctionnement de la safer est assez obscure pour être scandaleux. Cela dévalorise complètement la terre et contribue à l'appauvrissement de l'agriculture en France. |
Par jcd : le 26/02/14 à 21:40:59
| Déconnecté Dire merci | je suis d'accord que le compromis vaut vente sauf que le compromis est signé ENTRE le vendeur et le potentiel acheteur, pas avec la safer et le "préempteur" après c'est bien possible que la justice puisse l'y contraindre... (mais si j'étais le vendeur et que c'était mon ennemi qui préempte, il pourrait les contempler une paire d'années avant d'y mettre les pieds) |
Par kefiretlome : le 27/02/14 à 21:37:59
| Dire merci | Ben oui, je suis bien d'accord, mais la loi, c'est la loi. |
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