Loa (ou leasing) sur terres agricoles
Sujet commencé par : helenenantes - Il y a 59 réponses à ce sujet, dernière réponse par paquita12Par helenenantes : le 05/11/13 à 19:33:36
| Dire merci | bonjour, je voulais connaitre vos avis sur cette formule, ceci afin de m'épargner la préemption éventuelle de la SAFER... une LOA (location avec option d'achat) peut elle fonctionner dans le cadre de terres agricoles? et me rendre prioritaire lors de l'achat après un contrat de 3 ans? mon notaire a l'air convaincu de cette formule...et sûr de lui quant au caractère non préemptable. merci |
DéconnectéPar phil50 : le 05/11/13 à 20:04:01
| Dire merci | Jamais entendu parler de ça .... Le locataire d'une parcelle est prioritaire pour son rachat. Mais ce n'est valable que si les autres acheteurs sont eux-aussi non-agri .... Un agri sera tjrs prio .... Par contre, ce que j'ai entendu ce we, c'est l'astuce du bail bail emphytéotique  Il ne peut pas être cassé ... et aucun agri n'ira acheter une terre qu'il ne pourra pas exploiter avant 99 ans  |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:12:55
| Dire merci | je viens justement de me faire préempter sur une transaction, par un agri...et mon vendeur ne souhaite pas céder à une autre personne que moi... je pense qu il va refuser la vente par la SAFER. il me propose une LOA sur les conseils du notaire... mais il faudrait absolument que ca aboutisse sur un achat car je demenagerais et vendrais ma maison pour etre à coté de mes chevaux... si cette solution est incertaine, je prefere me passer de cette LOA et conserver ma vie actuelle...(avec les terrains de loc qu il me reste autour de chez moi) |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:14:57
| Dire merci | En tous cas, j'en ai jamais entendu parler ... et je côtoie le milieu agricole depuis 45 ans |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:16:16
| Dire merci | Et à priori, google ne connait pas non plus ... |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:18:27
| Dire merci | je me demande si je peux faire confiance à mon notaire... car meme si je me retrouve locataire et qu au final on me preempte à nouveau, j aurais vendu ma maison et perdu mes terrains de location pour rien...avec en prime 3 chevaux à la rue! |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:18:34
| Dire merci | Demande à ton notaire de bail un bail emphytéotique de 50 ans Il faut que ce soit justifié par une "mise en valeur du bien" : dans le cas que l'on m'a raconté : Clôtures + construction d'un abri à foin + boxes Aucun agri ne préemptera un terrain qui ne sera libre que dans 50 ans |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:19:51
| Dire merci | ben... faut que mon vendeur soit ok... et ça, c est pas gagné  |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:23:57
| Dire merci | ça ou une LOA, pour lui, ça change pas grand chose ... (le but étant de louer 1 an ou 2, puis de le lui acheter hein )ps : à la reflexion : plutôt 4 ans Si tu es locataire + de 3 ans, tu as des frais notariés réduits pour acheter Message édité le 05/11/13 à 20:26 |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:22:35
| Dire merci | je viens d en regarder la definition... tres tres interessant... |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:23:11
| Dire merci | ok, je vais lui envoyer un mail de suite pour lui proposer cette option!  |
Par kefiretlome : le 05/11/13 à 20:27:05
| Dire merci | Je ne crois pas que ça puisse marcher. Le seul truc qui fonctionne réellement (une amie l'a fait sur conseil de son notaire, et les vendeurs étaient d'accord), c'est d'acheter le terrain convoité en viager... Le vendeur te vend la nue propriété, et se garde l'usufruit, pour une durée donnée. Pendant ce temps, tu paies une location (symbolique) pour ce terrain que tu occupes (l'usufruitier n'est plus propriétaire, mais il peut toucher les fruits de son usufruit, donc louer le bien). A la date prévue, par exemple au bout de 5 ans, l'usufruit tombe et te revient (habituellement, l'usufruit tombe au décès de l'usufruitier, la subtilité notariale a vérifier, c'est la possibilité de mettre une durée précise à l'usufruit). Je crois qu'il a la possibilité de te vendre par la suite son usufruit. Mais à vérifier. Le vendeur peut aussi te faire un prêt à usage sur la partie qu'il a en usufruit (c'est une location gratuite). La Safer ne peut pas préempter un bien démembré (nue-propriété séparée de l'usufruit) Je connais quelqu'un qui a fait comme ça. Pour ma part, j'ai acheté un terrain l'an dernier, la Safer était dessus, il y avait de nombreuses parcelles et plusieurs agris du coin intéressés. Mais celle que je visais est petite (2600 m2) et en pente et pas très intéressante. Elle jouxte ma maison. Le vendeur a été voir les agris les uns après les autres pour mettre tout lez monde d'accord. Tout le monde a joué le jeu, chacun a eu des parcelles, et ils m'ont honnêtement laissé la parcelle prévue pour moi, personne ne l'a réclamée à la Safer. Pour que j'ai plus de surface, le vendeur a gardé 2 parcelles qu'il prévoyait de vendre à la base (mais elles seront peut-être constructible un jour, enfin, lui, il l'espère, mais ce n'est pas la politique actuelle de la commune), et il m'en "loue" une (prêt à usage, gratuit sur le papier, mais je lui donne un billet de 100 chaque année...) |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:30:02
| Dire merci | oui, le viager ça marche donation et viager, c'est les seuls moyens d'éviter la SAFER Mais bon, faut pas que le vendeur ait besoin de ses ous quoi ... c'est ça le hic avec le viager ! Il s'en fiche peut-etre d'avoir 300€ par an jusqu'à sa mort : lui peut-etre qu'il veut ses 20 000 tout de suite pour une raison ou une autre |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:34:09
| Dire merci | Je ne crois pas que ça puisse marcher. Je ne connaissais pas (ou plutôt je connaissais ce type de bail, mais j'aurais pas pensé à l'utiliser pour ça), mais là, j'ai rencontré quelqu'un ce we pour qui ça a marché Il faut voir que le bail emphytéotique ne te donne pas les droits d'un locataire, mais quasi ceux d'un proprio "La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail." Dans le même genre, il y a aussi le "bail à construction", qui te donne droit pour 20 ans minimum sur le terrain Et pareil : ça n'empèche pas la préemption .... mais qui va acheter en 2013 pour recuperer sa terre en 2033 ! |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:34:39
| Dire merci | une donation peut elle se faire entre "amis"? sans aucun lien de parenté? le notaire doit il présenter le dossier en safer dans ce cas là? |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:37:56
| Dire merci | Tu peux faire une donation à qui tu veux, et ça ne passe pas du tout par la SAFER mais attention aux impôts .... puis à ne pas léser les enfants de la future succession, etc ....c'est très surveillé Y'a eu une mode comme ça des terrains donnés dans les années 80... ça allait de paire avec la mode de se retrouver entre acheteurs et vendeurs au café AVANT d'aller chez le notaire  Mais bon, les contrôles fiscaux systématiques ont mis bon ordre là-dedans .... Message édité le 05/11/13 à 20:40 |
Par paquita12 : le 05/11/13 à 20:37:39
| Dire merci | Ca peut se casser, un bail emphytéotique? Parce que quand même, le législateur n'aime pas trop les manœuvres qui ont pour but d'éviter une contrainte... En tous cas, ça donne des idées!! Quand tu achètes en viager, tu payes au début aussi non? |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:40:37
| Dire merci | Ca peut se casser, un bail emphytéotique? non, en AUCUN CAS (sauf décès du locataire ou faillite (si c'est une société) c'est même interdit de prévoir des clauses de rupture Par contre, tu peux très bien vendre un bien loué .... mais en l'espèce, personne n'en voudra (sauf le locataire ...) |
Par paquita12 : le 05/11/13 à 20:49:18
| Dire merci | Ah ben ça c'est sûr... Et le "loyer" peut être du montant d'un fermage? J'ai cherché des infos sur les baux emphytéotique de terres agri et apparamment, c'est entre 18 et 99 ans max. C'est carrément bien pour nous mais faut que le vendeur fasse confiance... |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:52:10
| Dire merci | Oui, parce que le risque pour lui, c'est que tu loues ....... pis que t'achètes pas |
Par phil50 : le 05/11/13 à 20:56:00
| Dire merci | Quand tu achètes en viager, tu payes au début aussi non? oui mais trois fois rien c'est un % précis du montant .... Pour te donner une idée, il y a eu une maison vendue en viager dans le village (enfin : une ruine) Et l'acheteur a payé 10 000 francs, plus 4 ou 500 francs par mois (le vendeur avait la soixantaine) Il arrivait pas à vendre, il a trouvé comme ça, ... mais bon, avec 1500€, tu fais pas la java 107 ans quoi ! |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 20:56:13
| Dire merci | Tu peux faire une donation à qui tu veux, et ça ne passe pas du tout par la SAFER mais attention aux impôts .... puis à ne pas léser les enfants de la future succession, etc ....c'est très surveillé pour les impots, mes terrains seraient à 6000€... pour la future succession, on n a pas d enfants et on en n aura pas... je pense que ce serait la meilleure solution? |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:00:31
| Dire merci | Non : les enfants du vendeur c'est leur "capital" que le vendeur donnerait ... |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:03:52
| Dire merci | ah ok! ... .... enfin la donation ca me parait aussi un peu compliqué à envisager avec mon vendeur....finalement, le plus honnete et le plus simple, c est un bail sur 20 ans...d ici là j aurai moins de chevaux, j aurais 60 ans et le temps de voir venir... |
Par salsababy : le 05/11/13 à 21:05:36
| Dire merci | L'histoire des 3 ans de bail avant achat c'est effectivement pour être tranquille vis à vis de la safer quand tu achètes. Le notaire m'en a aussi parlé...mais je suis agri donc ça va pas forcément t'aider. Même en étant exploitant, si tu loues un terrain et que le proprio le met en vente, si ça fait moins de 3 ans que tu loues, la SAFER a quand même le droit de préempter. Au bout de 3 ans, elle voit passer la vente mais n'a pas son mot à dire si le locataire en place est l'acheteur. |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:10:52
| Dire merci | salsababy Au bout de 3 ans, elle voit passer la vente mais n'a pas son mot à dire si le locataire en place est l'acheteur. Même si tu es locataire à titre de particulier non professionnel? et non cotisant msa? mais quand même avec un bail? |
Par paquita12 : le 05/11/13 à 21:11:33
| Dire merci | Phil: pour le viager, le bouquet de départ et la rente ultérieure dépendent de l'âge du vendeur je crois. Donc pour une personne de 90ans, c'est sur que c'est pas la même chose que pour une de 50 ! JE ne sais pas si on peut les adapter librement ou si c'est juste un usage mais je sais que ce n'est pas fixe. |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:18:45
| Dire merci | Alors d'après le lien de l'ordre des notaires, "L'acheteur, aussi appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur." |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:19:57
| Dire merci | Juste pour le FUN : "Pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur, qui était aussi son notaire, paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers de celui-ci." |
Par salsababy : le 05/11/13 à 21:20:03
| Dire merci | Même si tu es locataire à titre de particulier non professionnel? et non cotisant msa? mais quand même avec un bail? j'ai pas la réponse à ta question vu que je suis exploitante j'ai pas cherché plus loin |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:20:38
| Dire merci | dans mon cas, mon vendeur n a que 47 ans... un viager me fait un peu peur... |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:22:51
| Dire merci | ben non, plus il est jeune, plus la rente baisse Vaut mieux achater en viager a un quarantenaire : si on estime qu'il vivra jusqu'à 80 ans, tu payera un quarantième du bien par an ... s'il vit quelques années de plus, comme tu payes peu, ça te coutera pas grand chose ! Alors que si tu achetes a un septuagénaire, on dira que tu payes un dizieme de la somme par an, et forcement, s'il vit 5 ans de plus .... |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:24:04
| Dire merci | A la limite, si tu peux jouer sur le bouquet, tu lui payes 5000 maintenant, il va retser 1000 ) payer, que ton notaire va répartir sur X années ... y'a pas grand chose ni à perdre, ni à gagner |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:24:14
| Dire merci | waouuuu! ca me fait 150€ /an... mais y a des chances que je decède eventuellement avant lui! ! |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:26:11
| Dire merci |  comment tu calcules |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:27:36
| Dire merci | ahhhh j avais pas compris!!  ... je precise: je suis blonde avec des cheveux tres longs |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:30:51
| Dire merci | j'ai trouvé un calculateur en ligne si tu laisses 1000€ en rente, a un homme né en 66 début de la rente à 47 ans tu payeras : 23€54 par an .... (montant qui monte ensuite chaque année en suivant l'inflation ) Tu auras payé tes 1000€ dans 42 ans ... s'il vit plus de 89 ans, ça te coutera plus ... s'ilvit moins, tu sera gagnante |
Par helenenantes : le 05/11/13 à 21:36:26
| Dire merci | à reflechir, j ai envoyé un mail au vendeur en exposant mes craintes face à une LOA... donc à suivre...en tout cas, j ai tres tres peu confiance en la soi disant priorité d un locataire de + de 3 ans. j ai eu des temoignages assez pessimistes en la matiere. ce qui m attriste beaucoup, car nous nous entendons tres bien avec les vendeurs, que j apprecie enormement. |
Par nats : le 05/11/13 à 21:38:02
| Dire merci | s'il vit plus de 89 ans, ça te coutera plus ... s'il vit moins, tu sera gagnante Et si il devient le doyen de l'humanité t'aurais mieux fait de louer |
Par phil50 : le 05/11/13 à 21:43:15
| Dire merci | ben non .... a 20€ par an, même s'il vit jusqu'à 120 ans, .... ça te fait 600€ de trop à payer ... répartis sur 61 ans !! Par contre, si tu fais le viager quand il a 80 ans, tu vas payer 100€ par an ou plus, et là .... s'il vit jusqu'à 120 ans, vaut mieux te pendre tout de suite Message édité le 05/11/13 à 21:46 |
Par paquita12 : le 05/11/13 à 21:43:36
| Dire merci | La priorité au bout de 3 ans de bail, je crois qu'il faut que ton activité agri dessus te rapporte une revenu significatif par rapport à tes autres revenus. Bref, c'est pas gagné... |
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